В начале 2003 года законодатели подняли пласт ипотечных законопроектов, пылившихся в базах Госдумы по несколько лет. Быть ипотеке "доступной и привычной" приказал президент. Ипотека ломается, но пока не сдается.

По данным Госкомстата воспользоваться сейчас ипотечным кредитом (кредитом, получаемым под залог приобретаемого на него жилья) может не более 5% россиян. На практике же таких кредитов в год по всей России выдается всего несколько тысяч. Причем, как правило, берут их те, кто и без помощи банка способен выплатить всю стоимость нового жилья за несколько лет. Классический вид ипотечного кредитования на 20-30 лет – в России пока теория.

Хотя, по словам некоторых чиновников и политиков, ипотечные кредиты уже сейчас могут позволить себе люди и с довольно скромным достатком. Так, член комитета Совета Федерации по кредитным организациям и финансовым рынкам сенатор от Хурала Калмыкии Игорь Провкин заверил корреспондента БПИ, что воспользоваться ипотекой сейчас могут среднестатистические семьи с ежемесячным доходом около 24 тысяч рублей. Правда, при этом предполагается, что речь идет об улучшении этой семьей жилищных условий. При этом первоначальным взносом при покупке нового жилья может стать старое. В Госстрое рассчитывали, что в среднем семья хочет купить себе жилье на 30 кв. метров больше, чем имеет. При этом за счет продажи старого жилья можно внести первоначальный взнос на уровне примерно 60%. Соответственно, кредит, необходимый для приобретения новой квартиры, составит около 40% ее стоимости. Но даже и таких семей в России - не более 15%.

Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка уверен, что действующие ныне ипотечные схемы уже вполне доступны для среднего класса. Размер возможного кредита зависит от двух факторов. Во-первых, величина аннуитетных выплат (выплаты по кредиту и процентных ставок по нему) не должна превышать 35% доходов семьи. Во-вторых, учитывается, на сколько и под какие проценты берется кредит, и как будут происходить аннуитетные выплаты. По словам Семеняки, взять ипотечный кредит на улучшение своих жилищных условий может семья, способная сделать сбережения около 5 тысяч рублей в месяц. Он также ссылается на расчеты, в соответствии с которыми среднестатистическая семья нуждается в улучшении жилищных условий на 30 кв. метров. «По нашим данным, - сказал гендиректор АИЖК, - средний размер кредита составляет около 300-350 тысяч рублей. Для выплаты такого кредита семье нужно в месяц иметь «лишних» пять тысяч». Он объяснил, что это касается не всех семей, а фактически только молодых, которым до пенсии осталось не меньше 30 лет. Для них срок кредита растягивается на весь этот срок, а значит, есть возможность снизить и ставку по кредиту.

Чтобы сделать кредиты еще более доступными в АИЖК с 1 апреля долгосрочные кредиты (выданные на 20-30 лет) перевели на ставку 15%, что на 3% ниже установленной в прошлом году. Как объяснил Семеняка, индексация процентной ставки в зависимости от уровня инфляции будет проводиться и по ранее выкупленным и по вновь приобретаемым кредитам. «Такая политика изменения процентной ставки является рыночной, - замечает Александр Семеняка, - и обеспечивает равные условия для всех заемщиков вне зависимости от даты получения кредита».

Кроме того, в настоящее время в Агентстве разрабатываются возможности перехода на гибкий график аннуитетных выплат. В АИЖК предлагают перейти от равномерного к возрастающему по скорости погашения кредитованию, по которому сумма аннуитетных платежей увеличивается в соответствие с приростом накопления. Такой переход будет интересен семьям с низкими текущими доходами, но ожидаемым их ростом в будущем. Как заметил Игорь Провкин, для таких семей «следует внедрить практику субсидирования из региональных бюджетов первоначальных выплат по кредиту».

Другим способом расширения доступности ипотечных схем, по мнению АИЖК, будет постепенное избавление от региональных схем. Федеральная программа ипотечного кредитования предполагает постепенный переход с, так называемой, одноуровневой системы кредитования (когда банк из своих средств выдает кредит под залог покупаемого жилья) на двухуровневую, когда банки обеспечиваются финансовыми ресурсами для долгосрочного кредитования населения за счет продажи (уступки) кредитов специализированному ипотечному агентству, созданному правительством РФ, - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).

Однако, Игорь Провкин уверен, что это не должно означать отказа от одноуровневой системы. «На данном этапе для развития ипотечного кредитования не стоит ставить никаких препон. Сейчас главное, чтобы ипотека хотя бы начала продвигаться в развитии», - заметил сенатор. Однако, по его словам, несомненными плюсами двухуровневой системы являются, во-первых, разделение рисков кредитования между банками как первичными кредиторами и Агентством (очевидно, что банки будут гораздо активнее работать на рынке ипотеки в этом случае), а во-вторых, появление возможности развивать накопительную систему строительно-сберегательных касс. И это должно заинтересовать будущих заемщики, у которые появится возможность получать ежегодную прибыль от инвестирования средств в свое новое жилье.

«Развитие федеральной ипотечной схемы будет способствовать реализации конституционных прав человека, - подчеркнул глава АИЖК Семеняка, - ведь гражданин сможет приобретать квартиру там, где захочет». Агентство уже заключило договор с 29 субъектами федерации, в стадии подписания еще шесть договоров. Предполагается, что в ближайшем будущем Агентство будет представлено во всех регионах.

По прогнозам Игоря Провкина, к 2008 году ипотечными кредитами смогут воспользоваться уже 32% россиян. К этому времени банки станут выдавать кредиты на 15 лет под 7%. И тогда семья, имея ежемесячно накопления в размере 5-6 тысяч (в ценах 2003), сможет спокойно направляться в банк за кредитом на покупку нового жилья.

Однако, по его мнению, для этого необходимо принять не только сугубо ипотечные законы. «Следует провести еще и ряд мер, стимулирующих развитие ипотечного кредитования, - заявил корреспонденту БПИ сенатор, - в частности, в области банковского и налогового законодательства». Например, он предлагает перевести ипотеку из четвертой группы банковских рисков хотя бы во вторую. При этом изменится коэффициент для размера уставного капитала банка, способного осуществлять деятельность по этому виду риска. В настоящее время банк должен обеспечить уставным капиталом выдаваемые кредиты на 100%.

Провкин обращает внимание, что власть не может прийти к единому решению по поводу необходимости раскрытия источников средств, которые направляются на первоначальный взнос или единовременную покупку жилья. Парламентарии считают, что эти средства не обязательно регистрировать в МНС. По словам сенатора, МЭРТ категорически против такой либерализации.

Между тем, развитие ипотеки, похоже, не сильно зависит от прилагаемых для этого усилий власти. В Московском ипотечном центре отмечают, что количество полученных кредитов за последний год увеличилось и достигло 200.

Роксана Ахмедова. Ипотека для узкого круга неограниченных в средствах людей. // Бюро правовой информации: [http://www.bpi.ru/articles/2390.html], 03.04.2003.