Закон "Об ипотеке" в России есть с 1998 года, а самой ипотеки фактически нет

Кто виноват? Правительство решило, что закон, и намеревается его поправить. Главный смысл поправок, уже принятых в первом чтении,- упорядочить рынок закладных, что должно облегчить получение ипотечных кредитов.

За длинным рублем

Классический ипотечный кредит банк выдает в среднем на 10 лет. Понятно, что сегодня российские банки на такой подвиг не способны. Проблема не нова, с ней сталкивались различные страны, изобретавшие в итоге способы привлечения "длинных" денег и рефинансирования ипотечных кредитов. Ищут такой путь и наши законодатели.

Проект поправок к закону "Об ипотеке" в связи с этим уделяет большое внимание обороту закладных (ипотечных ценных бумаг). Идея - запустить оборот закладных. Банк, выдавший ипотечный кредит, скажем, на 10 лет, должен иметь возможность продать закладную, быстро выручить деньги и выдавать новые ипотечные кредиты. Есть надежда, что ускорение оборота поспособствует понижению нынешней стандартной ипотечной ставки 15% годовых в валюте, сделает кредиты более доступными и как-то оживит рынок. В действующем законе "Об ипотеке" закладная присутствует, но нормы, определяющие ее, противоречивы. Рынка закладных, впрочем, нет, и все споры носят пока теоретический характер.

На выселение

Выселять людей непросто везде: в США, например, суды тоже предоставляют должникам всевозможные отсрочки. Тем не менее наши законодатели внесли поправку в статью 292 ГК, разрешающую устанавливать в федеральных законах исключения из общего запрета на выселение. В мае этого года поправка вступила в силу, развязав руки ипотечным кредиторам.

В принципе пункт 2 статьи 78 закона "Об ипотеке" возможность выселения давно предусмотрел (использовать ее мешал запрет в ГК), но новая редакция статьи 292 ГК позволяет ужесточить правила, что и намерено сделать правительство.Это может произойти во втором чтении поправок к закону об ипотеке.

Бег с препятствиями

Трудно сказать, чем обернутся изменения в законе, но поход за ипотечным кредитом сейчас - дело практически безнадежное. При ипотеке возврат кредита обеспечивает заложенная вещь. Важно не то, сколько зарабатывает заемщик сегодня и какой будет его зарплата через десять лет,- важно, сколько стоит заложенная им квартира. Так в теории. На практике же первое препятствие при получении ипотечного кредита называется "андеррайтинг": российский банк сперва детально изучит кредитоспособность потенциального заемщика, оценит его возраст, состояние здоровья, карьерные перспективы и только потом подумает, давать ли кредит и в каком размере. Пройти процедуру "андеррайтинга" способен лишь человек с большими, стабильными и непременно "белыми" доходами.

Если банк вдруг согласится предоставить кредит, то возникнет второе препятствие - страхование. По идее, застраховать необходимо только заложенное имущество, чего и требует закон. Но практика снова богаче: застраховать придется не только квартиру, но и собственную жизнь, здоровье, трудоспособность... - перечень не ограничен. Нетрудно прикинуть, какие дополнительные расходы это повлечет, помимо процентов по самому ипотечному кредиту. Банки, собственно, и не скрывают, что рассчитывают на возврат "живых" денег, не делая разницы между ипотечным кредитом и самым обыкновенным.

Деньги чемоданами

Сложности с выселением несостоятельных должников, однако, не главное препятствие для ипотечного кредитования. Просто рынок жилья организован так, что классической ипотеке там не место.

Правительство Москвы в лице департамента внебюджетной политики строительства города (ДВПС) внедрило стандартную схему: привлекается банковский кредит, закладывается дом, проводятся работы нулевого цикла, после чего квартиры в этом доме начинают активно продаваться. По мере продвижения строительства цена их растет (под конец удорожание достигает 40%), хотя реально нет еще ни квартиры, ни права собственности на нее. На этапе строительства с покупателем заключается некий договор (по сути - предварительный), по которому он не приобретает квартиру в собственность, но деньги за нее уже платит сразу полностью либо периодическими платежами. Договор этот проходит в департаменте муниципального жилья "учетную регистрацию" (не путать с госрегистрацией прав на недвижимость), дабы избежать продажи одной квартиры дважды. И только после того как дом построен, сдан и на него зарегистрировано право собственности продавца, с покупателем заключается основной договор купли-продажи квартиры, куда вносится уплаченная им ранее сумма. На основании уже этого договора регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю, и этот договор попадает потом от госрегистратора в налоговую инспекцию.

При такой схеме квартиры продаются фактически за "черный нал" (заключаемый предварительный договор и его "учетная регистрация" юридически крайне уязвимы и от мошенничества не спасают). В момент оплаты происхождением денег никто, конечно, не интересуется. Легализовать их надо к моменту оформления основного, "белого", договора купли-продажи квартиры, да и то утверждают, что пока никаких проверок не было.

Продажа готового жилья в Москве составляет не более 2% - остальное идет по указанной схеме ДВПС, который вместе с Московским строительным союзом контролирует 90% рынка жилья в городе. Ипотечный кредит в эту схему явно не укладывается: без зарегистрированного права собственности залог квартиры невозможен, а нет залога - нет кредита. На покупку готовой квартиры, сразу переходящей в собственность покупателя, банк может дать деньги, на покупку строящейся - ни за что.

Крыша для "черного нала"

Ситуация на рынке, стремление уйти от налогов толкают к созданию всяких ссудосберегательных либо строительных сберегательных касс (подобия "касс взаимопомощи"), иных квазиипотечных схем. Дамоклов меч контроля над расходами пока принес выгоду строителям: в конце 1999 и 2000 годов объемы продаж жилья неизменно возрастали. Реальное введение контроля, однако, активизирует поиск обходных путей. Классическая ипотека, возможно, и послужила бы прикрытием для "черного нала" (фиктивный ипотечный кредит), но здесь много формальностей и слишком высок банковский процент.

Другой путь - покупка готовой квартиры в рассрочку непосредственно у продавца (без кредита банка). В этом случае квартира автоматически оказывается в залоге у продавца до ее полной оплаты (чем не разновидность ипотеки!). Понятно, что рассрочку можно оформить фиктивно, процент за нее установить поменьше банковского, однако и этот способ плохой: держится только на честном слове, на продавца ложатся лишние хлопоты, а покупатель рискует заплатить дважды.

Рассказывают о квазиипотечных схемах с использованием потребительских кооперативов, куда привлекаются в том числе "теневые" деньги. Люди создают кооператив, основная задача которого предоставить им квартиру. Проводки денег, разумеется, не афишируются, но квартиры члены кооператива покупают. Через такие схемы идет строительство коттеджей в Санкт-Петербурге, доводилось слышать о кооперативах в Москве. Это "закрытые клубы", занятые элитным жильем - с "мелочовкой" возиться нет смысла.

По данным ДВПС, половина площади возводимого в 2001 году в Москве жилья - это дорогие квартиры по индивидуальным проектам, стоимость которых составляет 60% от совокупной. "Крышу" для больших денег, понятное дело, найдут. В проигрыше средний класс: и строителям мало интересен, и для налоговиков легкая добыча.

Ольга Плешанова

За

Иван Грачев, председатель комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования

Я поддерживаю все, что направлено на развитие ипотеки. Средний класс в России есть, зарплата большинства молодых людей позволяет приобрести жилье в кредит, хотя платить 15% годовых в валюте за этот кредит хотят немногие. Классических ипотечных кредитов выданы единицы: штук по 100 в Москве и Петербурге - всего не более 1 тыс. Квазиипотечных кредитов выдано в десятки, а то и в сотни раз больше. Они сопряжены с большим риском, но позволяют уйти от высоких налогов и процентов. Дополнительные сложности для развития "белой" ипотеки создает контроль над расходами - деньги у людей в основном "теневые", и люди пытаются контроль обойти. Вообще главная проблема - нехватка "белых" доходов.

Другая проблема - отсутствие в банках "длинных" денег для массовой выдачи кредитов. Нужны схемы их привлечения вроде тех, что были созданы в США, в Германии. Для этого у нас не хватает законодательной базы: например, не урегулирован оборот закладных. Не прописан также порядок госрегистрации ипотеки и выдачи закладной в тех случаях, когда квартира приобретается на деньги банка либо в рассрочку у продавца и передается в залог сразу в силу закона - без заключения договора об ипотеке. Правительственный проект поправок к закону об ипотеке эти вопросы решает.

Против

Александр Салий, заместитель председателя комитета Госдумы по государственному строительству

Ипотека дает возможность человеку приобрести жилье, но должна быть также возможность заработать деньги, чтобы расплатиться. Таких условий не создано. Для продвижения ипотеки нужна комплексная федеральная программа социального развития общества, а мы приняли бюджет на 2001 год и приостановили действие более 30 законов о социальных гарантиях. К тому же готовится жилищно-коммунальная реформа. Если при нашем росте цен на энергоносители платить полную стоимость, то простому человеку придется только за жилплощадь работать круглосуточно на четырех работах. В итоге порядка 30% населения будет выброшено из квартир, которые были получены еще при социализме. Куда тут еще ужесточать порядок выселения из заложенных квартир - бомжей станет больше, получим рост преступности.

В других странах иной уровень экономического развития и правосознания. У нас же предпринимательство никакой нравственной основы не имеет. Правительство выполняет заказ крупного капитала и не способно решать общегосударственные задачи. Правосознания населения просто нет. Я член коммунистической партии и считаю, что в таких условиях перекладывать всю ответственность на гражданина при полнейшей безответственности государства безнравственно.

Экспертная оценка

Евгений Леонов, начальник отдела маркетинга департамента внебюджетной политики строительства города Москвы

Сегодня денег в стране много, и тот, кто способен купить квартиру, купит ее и так. Ипотечный же кредит нужен тем, у кого есть риск не расплатиться. Основная проблема - невозможность выселения из квартиры несостоятельного должника. Если у него в семье есть дети, инвалиды, то органы опеки и попечительства выселить их не разрешат. Понятно, что таким людям кредиты стараются не давать.

В Америке ипотека приживалась 30 лет, у нас прошло менее пяти. И уже за эти годы около 15 тысяч квартир в России были проданы при помощи ипотечных схем, хотя чисто ипотечных кредитов выдано не более 1,5 2 тысяч. Развивать тем не менее нужно ипотеку, а не псевдоипотечные модели. При ипотеке кредитуется конкретный потребитель, который сможет выбрать лучшее. Это повысит качество строительства, снизит его стоимость. От псевдоипотечных моделей все в конечном итоге проигрывают.

Рынка закладных как такового сейчас нет, ему просто неоткуда взяться. Перспективы появятся, возможно, лет через десять. Проект поправок к закону об ипотеке - это как фундаментальная наука. В принципе он должен быть. Рано или поздно рынок начнет развиваться, и к этому должно быть все готово.

История вопроса

Точкой отсчета в истории современной российской ипотеки стал закон РФ "О залоге", принятый в 1992 году. Он посвятил ипотеке четыре статьи, по сути, напомнив хорошо забытое в советские времена понятие. Дальнейшее развитие пошло быстро: в 1995 году начал действовать новый ГК РФ с пространной главой о залоге, включающей нормы об ипотеке, закипела работа над специальным законом об ипотеке. Путь его, однако, оказался тернист - "камнем преткновения" стал залог земельных участков, который пришлось существенно ограничить. В таком виде федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был принят в 1997 году, но на него было наложено вето президента. Преодолеть вето удалось лишь в июле 1998 года, после чего закон вступил в силу.

Принятый закон имел весьма существенные недостатки, однако был крайне необходим для запуска государственных программ ипотечного жилищного кредитования. Их народилось тогда множество: "Дом для вашей семьи", программа правительства Москвы, иные региональные программы - все надеялись привлечь иностранные кредиты. Но в августе 1998 года грянул дефолт, подкосивший рынок недвижимости. В иностранных кредитах было отказано, о красивых программах потихоньку забыли.

Оживление на рынке вновь повысило интерес к ипотеке. Встали знакомые проблемы - ипотека земельных участков и выселение людей из заложенных квартир. Внесенный правительством проект изменений и дополнений к закону об ипотеке предлагал среди прочего снять запрет на залог государственных и сельскохозяйственных земель. В Думе последовал бурный протест, и в апреле 2001 года, когда проект принимали в первом чтении, правительство было вынуждено исключить из него пункт о земле. Открытым остался вопрос о выселении - правительство всерьез намерено ужесточить существующий порядок, однако здесь борьба еще впереди.

Цитата

Статья 78, п. 1.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества является основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи при условии, что жилой дом или квартира были заложены в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Мировая практика

Активная выдача ипотечных кредитов идет сейчас в Польше, Чехии, Венгрии. Оживление начиналось при ставке по кредиту ниже 15% годовых. Добиться ее снижения помогло привлечение иностранного капитала.

Однако сравнивать российскую ипотеку с зарубежной непросто. Ипотека в каждой стране своя. Нельзя поставить рядом, скажем, английский mortgage и немецкий Grundschuld - это принципиально разные ипотеки. Хрестоматийной в России успела стать американская модель с участием Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию "Фэнни Мэй". Великая депрессия 1930-х годов, финансовая нестабильность и нежелание банков выдавать долгосрочные кредиты вынудили Америку пойти тогда по пути развития вторичного ипотечного рынка. Модель была создана в 1938 году: банк выдает ипотечный кредит, после чего передает права ипотечного кредитора "Фэнни Мэй". В итоге банки финансировались государством. Такое рефинансирование ипотечных кредитов велось десятилетиями. Преобразование "Фэнни Мэй" из государственной компании в частную произошло только в 1970 году.

Но воспроизвести американский опыт нам мешает отсутствие денег у государства и, что очень важно, фундаментальные различия в правовых системах.