Схема первая

Уровень доходности ипотечных облигаций (закладных) как долгового инструмента зависит от уровня риска их непогашения и срока обращения. Риск непогашения ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. С учетом этих обстоятельств сегодня наиболее популярной считается двухуровневая схема организации рынка, построенная фактически на гарантиях государства.

Выглядит она следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка Агентством по ипотечному и жилищному страхованию (АИЖК), уже реально существующей организацией; с ним же заемщик и расплачивается за кредит. Агентству, естественно, нужны деньги для выкупа. Их он берет со свободного рынка, выпуская закладные, которые покупаются самыми разными инвесторами — частниками, страховыми компаниями, пенсионными фондами, банками и т.д. Гарантирует выплаты по облигациям правительство РФ, которое в этой схеме является самым слабым местом.

Справка: ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” (АИЖК) создано в сентябре 1997 г. на основании постановления правительства, его единственный акционер — Минимущество. Основная цель деятельности агентства — создание условий для развития массового кредитования населения на приобретение жилья. Собственный капитал АИЖК составляет 160 млн. руб. и организация является убыточной. В 2001 году выкуплено 12 закладных. За четыре года своего существования АИЖК по-настоящему так и не заработало, поскольку Концепция ипотеки в России несколько раз пересматривалась, а кредиты практически не выдавались.

При гарантиях правительства уровень доходности ипотечных облигаций будет близок к доходности федеральных ценных бумаг с фиксированной доходностью. В настоящее время доходность на рынке по двух-трехлетним ГКО-ОФЗ составляет 18-19 процентов, поэтому прогнозный уровень доходности по ипотечным облигациям составит 19-23 процента годовых. “Но такой уровень доходности не будет способствовать высокой ликвидности ипотечных облигаций на российском фондовом рынке”, — считает начальник аналитического управления инвестиционной компании АВК Светлана Пальянова. Специалисты АВК ожидают, что с введением в оборот закладных активность банков в ипотечном кредитовании возрастет, но проценты по ипотечным кредитам либо останутся на прежних уровнях, либо снизятся до 12-14 процентов из-за увеличения количества кредитов. Но существенного снижения ставок специалисты не прогнозируют. Сроки же кредитования несколько увеличатся.

Некоторых участников рынка такие условия вполне устраивают. Например, АИЖК уже предложило “Фора-банку” осуществлять кредитование в рублях под 20 процентов годовых на 10 лет. С агентством отношения выстраиваются как с инвестиционной компанией, т.е. права продаются по кредиту через закладные. Таким образом, риски переходят к агентству как к держателю прав по закладной, тогда как в случае с “ДельтаКредитом” все риски лежат на банке. Следовательно, АИЖК может снизить требования по резервированию кредитных рисков и создать более благоприятные условия для заемщиков.

Однако рассчитывать на государственные деньги сложно. В бюджете на 2001 год были заложены государственные гарантии по ипотеке на 2 миллиарда рублей. Однако только в конце августа Кабинет министров утвердил порядок их предоставления по долгосрочным заимствованиям АИЖК. На 2002 год никаких гарантий в бюджете вообще нет.

Схема вторая

На Западе рынок ипотечных ценных бумаг в последнее время вытесняется так называемыми банковскими облигациями. В этой схеме государство не участвует. Здесь ипотечный банк сам выпускает бумаги и сам кредитует заемщика. По этой схеме работают банки в Италии и Германии. Ресурсы этих банков состоят из собственных накоплений и ипотечных облигаций — долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. Этот путь позволяет быстро наращивать капитал банка. Для России пока эта схема неприемлема: нет инфраструктуры.

Грачеа И.Д.