На Западе в кредит покупается 80-90% жилья, у нас этот
показатель составляет... всего 1%. И то — лишь в Москве
и Санкт-Петербурге. Отсутствие «длинных денег» у строителей, весьма вялое и
осторожное присутствие банков на рынке жилья приводит к парадоксальной ситуации:
граждане ВЫНУЖДЕНЫ кредитовать строительный комплекс собственными деньгами. Причем без всяких
процентов, а часто — и без существенных гарантий. При этом
волшебное слово «ипотека» звучит из уст чиновников разного уровня часто
и громко, одна за другой декларируются правительственные и городские программы.
Но дело движется настолько туго, что этого движения рынок практически
не замечает. У частных компаний есть собственные достаточно успешные наработки. Например,
постепенно разворачивается российско-американская программа «ДельтаКредит». Выбирается из затянувшегося организационного периода
Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Интересен также опыт сотрудничества
Балтийского банка с несколькими строительными организациями (кредитование дольщиков под залог
«незавершенки» или под поручительство). Всё это здорово, но пока серьезного
влияния на рынок не оказывает. Почему же так тормозят ипотечные программы?
Чтобы
разобраться в этом вопросе, редакция газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»
и информационное агентство «Росбалт» провели Круглый стол.
В связи с периодом
отпусков собрать всех серьезных участников рынка для очной дискуссии оказалось
делом весьма затруднительным, поэтому некоторые специалисты высказывали свои соображения по
обозначенным проблемам заочно. Кредитор, заёмщик и государство Ведущий (Дмитрий Синочкин)
- Почему
и в России, и в Петербурге ипотека развивается такими «черепашьими»
темпами? Петр Пивень, менеджер «Русской ипотечной компании» (РИК)
- Пока получается,
что в России существует не классическая ипотека (как на Западе),
а как бы квази-ипотека, с очень высокими процентами и очень
неудобными для клиента условиями кредитования. На Западе нормальное кредитование осуществляется
под 7-8%, у нас же проценты совершенно иные.
Государство должно содействовать
решению этих проблем. Владислав Назаров, директор Северо-западного филиала Агентства по
ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
- Снизить банковский процент по кредиту —
не в силах государства! Скорее можно говорить о каких-то усилиях
по стабилизации экономики в целом.
Еще одно. Снизить процент — по
отношению к чему? Не стоит забывать, что у нас официальный
уровень инфляции — 14%. На петербургском рынке существует программа кредитования
под 18% годовых — снижать некуда, надо снижать темпы инфляции,
добиваться роста реальных доходов граждан; это всё взаимосвязано. Ведущий
- А
насколько оправданно выделять федеральные (бюджетные) деньги на развитие ипотечных программ?
В.Н.
- Напрямую — не нужно и, наверное, несправедливо. Однако если
обратиться к опыту Запада, государственная поддержка ипотечных программ в той
или иной форме всегда имела место.
Как это может выглядеть? Необходима
поддержка в привлечении денежных ресурсов со свободного финансового рынка. Нужны
гарантии инвесторам, которые вкладывают собственные средства, что они эти средства
вернут. Гарантии государства по какой-то части всего объема выпускаемых ипотечных
бумаг (примерно на уровне 20%) могут быть востребованы. Я считаю,
что в этом случае такие ценные бумаги будут иметь довольно
высокий рейтинг, наравне с суверенными.
Чтобы приходили серьезные западные структуры —
нужно стабилизировать экономику настолько, чтобы были прогнозируемы хотя бы колебания
нашего рынка относительно западного. Всеволод Синолицкий, исполнительный директор «Русской ипотечной компании»
(РИК)
- А при нормальной законодательной базе инвесторы сами придут. Ведь
«ДельтаКредит» работает. И недавно получила еще 50 млн. долл. под
6,3% — а ведь здесь они дают под 15% в
валюте, и видимо, свои риски гасят... Ведущий
- Почему Президент РФ
отклонил поправки к Закону об ипотеке, регламентирующие создание рынка закладных?
Вроде бы документ как раз был направлен на цивилизованное развитие
рынка... В.Н.
- Основная причина: в этом законопроекте предусматривалось, что эмиссия
этих ценных бумаг предусматривает ипотечное покрытие. И одно из главных
отличий от других ценных бумаг — в случае банкротства компании-эмитента
эти ценные бумаги и их ипотечное покрытие не попадают в
общую конкурсную массу. Таким образом, мы открываем возможность нелегального увода
денежных средств из процедуры банкротства. То есть — возможность для
злоупотреблений. Пока не будет решена эта проблема — ход поправкам
дан не будет. Новый закон о банкротстве не предусматривает каких-либо
исключений имущества предприятий из конкурсной массы. И это справедливо. В.С.
-
Я считают, что государство должно вести себя более ответственно, прилагать
больше усилий и создавать этот рынок, цивилизованный ипотечный рынок. Может
быть, даже какие-то деньги, строго контролируя, туда направить. Правда, фокус
в том, что все равно разворуют... В.Н.
- Государство за последние
два-три года сделало достаточно много. По крайней мере, сформировало нормативную
базу, по которой сейчас уже можно работать. И пенять на
государство некорректно. Сейчас нужно направлять усилия на ресурсную составляющую. Полюбите
нас «серенькими»...Ведущий
- Существует довольно распространенное мнение, что развитие ипотеки тормозят:
жесткий набор условий, громоздкая процедура проверки и - главное —
требование предъявлять только легальные доходы... Владислав Назаров
- Если говорить о
наборе документов и процедурных сложностей... Это и сам заемщик должен
понимать: он берет достаточно крупную сумму для решения одной из
главнейших своих задач — для приобретения жилья. Если клиент считает,
что процедура подготовки документов и проверки для него слишком сложна
— ну, значит он к этому не готов. Менталитет должен
измениться.
Кроме того, появляются и дополнительные требования. Например, сейчас «ДельтаКредит» требует
от банковских сотрудников, чтобы те проверяли социальный статус жильцов дома,
в котором приобретается квартира. Чтобы они отслеживали рост цен на
данную квартиру в период предоставления кредита. Там довольно много бюрократических
заковык, которые для Штатов хороши, а для нас — не
слишком. Но, тем не менее, — граждане получают кредиты. И
что отрадно в этой программе (в отличие от федеральной), —
что там принимаются гарантии от работодателя.
Есть «белые» заемщики, у которых
легальных доходов достаточно, чтобы погашать кредит, и есть «серые» заемщики,
у которых таких доходов недостаточно. Всеволод Синолицкий
- У нас пока
большинство населения получает «серые» доходы (часть — по ведомости, часть
— «в конверте»), у нас очень трудно сформировать кредитную историю.
Поэтому при принятии решения о кредите речь идет не столько
о нелегальных доходах, сколько о гарантиях от работодателя.
Вы говорите о
нормальной экономике. А у нас сейчас всё перемешано! И нужно
предпринимать шаги, чтобы выйти на спокойное нормальное течение экономической жизни.
Сейчас задача состоит в том, чтобы показать людям: жилье получать
выгодно. А для кредитора важно получить свои средства назад, и
не так уж важно, с кого он их получит.
Кстати, судя
по недавним публикациям, до государства, наконец, дошло, что надо создавать
условия для возврата уже вывезенных денег, чтобы они возвращались и
работали здесь... В.Н.
- Тогда у меня вопрос. На основании чего
кредитор будет принимать решение? Принимая гарантии, он фактически кредитует не
заемщика, а его работодателя. К чему такой странный подход? Пускай
работодатель берет кредит и распределяет среди своих работников...
Официальный доход на
семью (выплаты по кредиту не должны составлять более трети совокупного
дохода) — критерий важный, но далеко не единственный. Важно также,
чем реально владеет заемщик (квартира, дача, машина), уровень его образования
и квалификация (с точки зрения возможной востребованности на рынке труда)...
Но
принципиальная позиция АИЖК — в основе должны лежать именно легальные,
«белые» доходы. На это направлена государственная политика. Только так можно
создавать цивилизованный рынок. Ведущий
- Вот нынешняя слабенькая доля ипотеки (1%) —
это и есть доля государственной политики. Вот настолько заемщики государству
и доверяют, и настолько доходы у них легальные — на
тот же один процент. Ваша позиция в том, чтобы этот
«белый» сектор расширять, сохраняя жесткие требования? В.Н.
- Фактор времени... Переход
из одного состояния в другое займет несколько лет, даже десятков
лет. К этому надо быть готовым и не требовать какого-то
взрывного развития. Революции в ипотеке не будет. Но если сейчас
не идти по этому пути — тогда и через десяток
лет будет всё то же самое. Ведущий
- Как вы относитесь к
различным квази-ипотечным схемам — например, к ссудно-сберегательным кооперативам? Ведь один
из главных «кооперативных» аргументов: если вы взяли в банке ипотечный
кредит, то к концу срока вы выплачиваете двойную стоимость квартиры.
А у нас деньги дешевле... В.Н.
- Мое отношение — отрицательное.
Любая
накопительная система имеет в своей основе накопление дешевых ресурсов —
люди кредитуют друг друга. С одной стороны — хорошо. С
другой — высокий риск. Одним из условий получения этого дешевого
ресурса является выполнение принципов сетевого маркетинга (каждый следующий участник должен
привести еще троих). Другого способа нет. В плохом варианте это
называется финансовой пирамидой.
Те кооперативы, которые работают сейчас — они живут
до поры до времени. А потом неизбежно будут разваливаться. В
выигрыше всегда остается тот, кто пришел раньше. А те, кто
на поздних этапах — будут стоять с плакатами у Комитета
по строительству. Были проведены расчеты, получалось, что члену кооператива придется
ждать два с половиной года — заплатив 50% стоимости. Ведущий
- Но
ведь то же самое и с дольщиками: платят кто половину,
кто полную стоимость, и ждут и по два, и по
три года... В.Н.
- Важна база сравнения. Основа долевого строительства в
том, что очень много людей втянуто. И человек, когда вкладывает
средства на уровне котлована, тоже рискует. Нигде в мире такой
схемы нет. Причем в долевом строительстве практически такой же риск,
как в кооперативе. Ведущий
- Так этот риск — и есть плата
за то, что ваша замечательная «белая» схема такая маленькая и
такая дорогая! И «серые» схемы, долевые и кооперативные — они
оттянут существенную часть возможных клиентов из легальной ипотеки... В.Н.
- До
поры. Вот когда первые накопительные кооперативы рухнут — может быть,
это что-нибудь покажет другой части населения? И чему-то ее научит?
Шелуха
была, есть и будет. А наше дело правое, и мы
небольшими шагами, но идем. Совершенствуем правовое поле, информационное поле. Ведущий
- Сколько
уже фирм на первичном рынке «грохнулось» — и ничего... В.С.
- Это
вопрос менталитета. Человек живет в нашей стране, в этих условиях.
Он привык рисковать и надеяться на авось... В.Н.
- Нужно понимать,
что застройщика только какие-то форс-мажорные обстоятельства могут вынудить прекратить строительство.
Но в случае с кооперативом это предопределено. И риск мошенничества
выше.
Можно было бы шире поставить проблему защиты прав дольщиков, создать
общегородской фонд, городскую программу, и сформировать некий страховой запас из
общих обязательных отчислений на случай провала какой-либо отдельной фирмы —
тогда можно было бы кредиторам не так уж строго отбирать
компании и объекты. Но город на это не идет. Почему
— не знаю... В.С.
- Необходимо более широкое, независимое обсуждение ипотечной
схемы. У нас, как у риэлтеров, возникают проблемы. Например, я
работаю с человеком, который получает деньги по программе «ДельтаКредит». Моя
задача — подобрать ему жилье, которое удовлетворяло бы и его,
и банк. Нужна прямая продажа — раз, нужно желание и
возможность продавцов выписаться до нотариального удостоверения сделки — два. И
еще — моральный барьер, потому что деньги нужно получать из
банка. А здесь возникает некоторая задержка.
Правда, у «Инкасбанка» — минимальная
задержка, день-два, они выдают кредит из своих денег, потому что
если ждать от «ДельтаКредит» — это недели две, а то
и три, пока придут из Москвы. Клиент на момент сделки
денег не видит, и это создает определенные сложности. В 50-ти
процентах случаев продавец именно из-за этих особенностей отказывается.
Нужна разъяснительная работа,
нужна помощь независимой прессы, телевидения. Чтобы уровень доверия населения к
этой схеме повышался. Заочное выступлениеАнатолий Печатников, заместитель председателя правления КБ «ДельтаКредит» -
Государственные организации, занимающиеся ипотекой, сталкиваются с проблемами, которые в «частном
секторе» решены уже несколько лет назад. То же АИЖК до
сих пор не имеет банковской лицензии и работает как обычное
предприятие (открытое акционерное общество), что ограничивает его правоспособность и не
позволяет оперировать валютными кредитами. До недавнего времени привлечение долгосрочных рублевых
инвестиций на внутреннем рынке было практически неразрешимой задачей (в особенности
сразу после кризиса 1998 года), и операторы ипотечного рынка ориентировались
на западных инвесторов. Сейчас последствия кризиса преодолены, курс рубля стабилизировался,
ставка рефинансирования снижена до приемлемой величины, и кредит, выданный в
рублях, уже не вызывает изумления. Даже наш банк, который никогда
не кредитовал заемщиков в рублях, изучает возможность выхода на этот
сегмент рынка. Еще несколько лет назад АИЖК было не готово
принимать на себя кредитные риски, стремясь переложить их на банки,
участвующие в сделке. Что, естественно, вызывало возражения последних. КБ «ДельтаКредит»
изначально ориентировался на деление кредитных рисков с банками-партнерами. Такой подход
позволил нам привлечь к сотрудничеству лидеров региональных финансовых рынков и
сформировать ипотечный кредитный портфель объемом более 40 млн. долл. Развитию
ипотеки очень мешает отсутствие закона об ипотечных ценных бумагах. На
рынке нет ликвидных инструментов, позволяющих операторам ипотечного рынка привлекать средства
для развития своего бизнеса. Мы готовы пойти на публичное (розничное)
привлечение средств, однако вместо этого вынуждены заниматься поиском крупных институциональных
инвесторов, с которыми мы заключаем разовые соглашения о займе. С
точки зрения наших кредиторов, подобные вложения не позволяют им гибко
оперировать своими вложениями. Именно поэтому сейчас необходим сам факт существования
закона об ипотечных ценных бумагах — нужно вывести ипотечные активы
из конкурсной массы предприятия-залогодержателя. При существующей системе расчета с кредиторами
требования, обеспеченные залогом (ипотекой), удовлетворяются едва ли не в последнюю
очередь. Если же будет принят закон об ипотечных ценных бумагах,
то обязательства эмитента этих бумаг будут четко увязаны с теми
активами, которые предоставлены им в качестве обеспечения своих обязательств. Темпы
развития российского ипотечного рынка далеки от идеальных. По данным Московского
городского Комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, в столице ежегодно заключается примерно 100-120 тыс.
сделок купли-продажи недвижимости. Если умножить эту цифру на среднюю стоимость
квартиры в Москве (то есть на 50 тыс. долл.), получаем
6 млрд. долл. По нашим подсчетам, через два-три года 10%
покупателей жилья в Москве будут приобретать его через ипотеку (заметьте
— во всем мире этот показатель достигает 60-70%). Но даже
эти 10% обеспечат нам и нашим коллегам потенциальные 600 млн.
долл. в год, которые позволят говорить о реальном развитии ипотечного
рынка. Сейчас этот показатель колеблется в пределах 60-80 млн. долл.,
то есть 1% от общей массы сделок. Однако прогресс очевиден:
к примеру, суммарный объем ипотечных кредитов, выданных КБ «ДельтаКредит» в
нынешнем году, в четыре раза превысил аналогичный показатель 2001 года.
В Петербурге по нашей программе работают три банка: «Инкасбанк», ПСБ
и местный филиал КБ «Российский капитал». Надеемся, в ближайшее время
число наших петербургских партнеров увеличится. Росбалт, 08/08/2002
К публикации подготовил Дмитрий Синочкин,
«Недвижимость и строительство Петербурга»
|
