В четверг (27.02.2003) в Кремле под председательством президента Владимира Путина прошло специальное заседание президиума Госсовета, посвященное проблемам развития ипотечного кредитования для строительства жилья. Жилищная проблема испортила не только москвичей, но и жизнь значительной части россиян. Поэтому в предвыборный год данное направление становится перспективным для привлечения значительной части избирателей.


Ипотечных законов не так много. Специалисты по ипотеке считают, что правовая база в этой области должна быть представлена законами «Об ипотеке», «О стройсберкассах» и «Об ипотечных ценных бумагах». Процесс их принятия находится в длительном застое с девяностых годов. Схемы ипотечного кредитования, разрабатываемые на федеральном уровне никак не получали развития, поэтому регионы стали решать свои жилищные проблемы путем применения собственных схем, основой финансирования которых является местный бюджет. С помощью него выдаются льготные кредиты, т. е. имеющие невысокие ставки в 5-6%.

В настоящее время Москва такую практику в регионах пытается прекратить, чтобы развить единую федеральную схему ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Поскольку гражданин нашей страны имеет право выбрать любое место жительства, надо, чтобы он мог и жилье купить себе в любом месте. Хуже всего, как отмечает ведущий специалист Московского ипотечного центра (МИЦ) Александр Афанасьев, ипотечное кредитование по федеральной схеме развивается в Москве. Прежде всего, это связано с высокими ценами на жилье и ставками по кредиту. Хотя в 2002 году наблюдалось небольшое снижение процентных ставок, сейчас банки готовы выдавать кредиты на 12 лет под 15%. А начиналось все вообще с 21%. Снижение ставок по кредиту по сравнению с предыдущими годами и рост объемов кредитования Афанасьев объясняет «нормальной конкуренцией рынка». Несмотря на то, что политики, в частности лидер партии "Развитие предпринимательства", депутат Иван Грачев, уже сейчас считают возможным пойти на снижение процентных ставок до 10%, особенно надеяться на это не стоит.

Существенно снизить банковские риски может создание строительных сберегательных касс (ССК), считает председатель банковского комитета Госдумы Владимир Тарачёв. Это связано с тем, что перечень финансовых операций, которые они смогут осуществлять, будет сильно ограничен. ССК – часть ипотеки по германской схеме. Они призваны помочь накопить первоначальный взнос на ипотечное жильё при выгодных для вкладчика условиях. Функции стройсберкасс заключаются в направлении на строительство средств, которые складываются из первоначальных взносов граждан, желающих иметь собственное жилье. Законодательную базу их функционирования в России должен заложить проект закона "О стройсберкассах", разработанный группой депутатов Госдумы.

Однако по поводу статуса ССК до сих пор ведутся споры. В частности, многие депутаты ратуют за то, чтобы в законе была прописана прямая зависимость между процентной ставкой, под которую вносятся деньги на стадии накопления, и процентом того кредита, в виде которого оформляется невыплаченный остаток стоимости квартиры. Одним из важных пунктов является обеспечение защиты будущих инвесторов – так называемые гарантии целевых вкладов. К ССК выдвигаются жесткие требования, чтобы все собранные средства были направлены строго на строительство нового жилья. Ну и третьим спорным моментом является то, как будет регулировать работу ССК Центробанк. Первоначально ЦБ предлагал отнести ССК к небанковским кредитным организациям. Однако в таком случае, они не имели бы права работать со средствами физических лиц. Поэтому в законопроекте было решено прописать, что ССК относятся к части российской банковской системы с определённой специализацией и с ограничениями в осуществлении своей деятельности. Центробанком очень строго рассматривались те пункты законопроекта, которые касаются ограничений в функциях и операциях ССК. По словам депутата Госдумы Ивана Грачёва, 12 замечаний и предложений ЦБ в итоге были практически полностью учтены в новой редакции законопроекта. В настоящий момент новая редакция закона "О ССК" официально направлена на согласование в Правительство и, как надеется депутат, будет принята к первому чтению весной этого года.

«В программе ипотечного кредитования заинтересованы многие банки, ведь ипотека – очень выгодное вложение денег. Кроме того, законодательство, наконец-то, приобретает приемлемые формы, когда получают гарантии надежности все участники рынка», - говорит Афанасьев. По-прежнему наиболее активно работают ипотечные банки на вторичном рынке жилья. Залогом кредита является жилье. А что может выступить залогом, если гражданин покупает строящееся жилье? Ставки страхования такого риска (вдруг строители не достроят) достигают коммерческого уровня, а это уже очень дорого. Оформление ипотечного кредита и так влетают в очень приличную сумму. С помощью ипотечного калькулятора легко можно сделать приблизительные расчеты расходов по годам, задавая любые параметры (длительность срока, на который выдается кредит, стоимость приобретаемой квартиры, доходы членов семьи и т. д.). Проигрывая вариант, когда кредит выдается на 10 лет и под 15%, можно получить интересные цифры. В первый год на оплату всех госпошлин, нотариальные удостоверения, на оформление кредита, куда входит открытие собственных счетов – валютного и рублевого, страхование и т.п., а также сумма годовых выплат по кредиты, включая проценты по нему, уходит половина тех денег, которые занимаются!!! За весь период, на который взят кредит, выплаты по нему практически в два раза превысят первоначальный размер кредита. Способных платить такие суммы, по подсчетам Госкомстата, около 5% всего населения России.

По идее, ставит под огромный вопрос саму возможность оформления ипотеки статья 446 ГПК, запрещающая обращать взыскания на квартиру гражданина при отсутствии у него другого жилья. Это ставит крест на ипотеке, предполагающей выселение гражданина из заложенного по договору ипотеки жилья в случае, если он своевременно не производит возврат кредита, поскольку залогом является само приобретаемое жилье. Именно такой залог, по мнению специалистов, делает ипотечную программу более или менее надёжной гарантией возврата средств для кредиторов и привлекательной для тех, кто хочет кредитом воспользоваться. Кроме того, законодательство запрещает выписывать несовершеннолетних жильцов даже в тех случаях, когда владелец жилья, за которое не возвращен кредит, переезжает в меньшую по площади квартиру. Это тоже составляет существенную проблему для кредиторов.

"Менять законопроект "Об ипотеке" не нужно, там и так скромная запись по условиям выселения, - считает Грачёв. - Будем чистить ГПК. Пока не изменится ст. 446 ГПК, участники ипотечных программ будут бесконечно судиться". По его словам, депутаты уже подготовили поправки, ориентированные на потребности закона об ипотеке. Но, по его мнению, эти поправки будут приняты не раньше, чем через полгода. Однако процесс может затянуться, так как аналогичные поправки подготовило Минэкономразвития, но им еще только предстоит пройти все этапы согласования в министерствах и ведомствах. Об этом 28 февраля корреспонденту БПИ сообщил начальник отдела ипотечного кредитования Госстроя Константин Глинский. Пока же выходом для кредиторов, вероятно, станет ужесточение условий выдачи кредита. Например, его будут предоставлять лишь в том случае, если на жилой площади, взятой под ипотечный кредит, никто не станет прописываться до полной выплаты кредита.

Однако у члена комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению Игоря Провкина другое мнение на этот счет. Он уверен, что принятый в конце прошлого года закон "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)", объединивший в себе поправки к трем федеральным законам - "Об основах федеральной жилищной политики", "Об ипотеке" и Жилищному кодексу, решает проблему несоответствия ипотечного законодательства и ГПК.

Согласно ему, проблема выселения будет решаться путём создания переселенческих фондов, занимающихся временным расселением неплательщиков по кредиту. "Вносить изменения в ГПК совсем необязательно, - считает Игорь Провкин, - достаточно было внести ряд изменений и дополнений в законы об ипотеке". Принятый закон даёт возможность привлекать на развитие ипотеки средства из пенсионных фондов, кредитных потребительских союзов и др.

Но подводные камни имеются и здесь. В частности, не прописан размер первоначального взноса по ипотечному кредиту, после выплаты которого получатель ипотечного кредита может вселиться в новую квартиру. Это играет решающую роль при предоставлении временного жилища. С одной стороны, было бы правильным установить такой размер, который позволял бы приобрести минимально возможное жилище. Допустим, заёмщик разрывает договор, по которому берёт кредит на пятикомнатную квартиру. В качестве временного жилища ему могут предложить двухкомнатную, для приобретения которой будет вполне достаточно первоначального взноса. Но тогда для многих размер взноса может стать слишком большим. Кроме того, в законе не указываются сроки проживания во временном жилище. И кто вправе их устанавливать, тоже непонятно. И всё-таки, несмотря на недоработки, принятый закон хотя бы частично сглаживает проблемы ипотеки.

Самым спорным была и остаётся судьба проекта федерального закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", который после принятия в первом чтении в апреле прошлого года, не получил одобрения у администрации президента и застрял в Думе. Закон определит основные правила эмиссии ценных бумаг, в которые будут вкладывать свои средства и страховщики, и крупные компании. В частности, станет возможным привлечение «длинных» денег из Пенсионного фонда. Суть спора заключается в вопросе вывода ипотечного покрытия из общей конкурсной массы. "Правовое управление администрации президента считает, что необходимо просто выкинуть один вид бумаг. Мы же уверены, что идти нужно, последовательно устраняя неурядицы и несоответствия с другими законодательными актами", - заявил Иван Грачёв.

Власти пошли навстречу желающим воспользоваться системой ИЖК и в законопроекте «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение нового жилья". В соответствие с ним вкладчик в праве требовать заселения в квартиру не позднее, чем через 720 дней после внесения первоначального взноса. Этим законопроектом также прописывается норма, согласно которой заемщик не будет обязан указывать источник получения средств на первоначальный взнос или единовременную покупку жилья. То есть власть готова закрыть глаза на источник получения тех денег, на которые жилье покупается. На прогрессивный ответный шаг решился и, например, российско-американский банк «Дельта-кредит», который уже в прошлом году начал предоставлять кредиты под доходы, получаемые по «серым» схемам. Как отметил специалист МИЦ Афанасьев, такие возможности есть только у этого банка, поскольку только он имеет сформированный штат кредитных инспекторов. В обязанности таких работников входит проверка стабильности получения таких дополнительных доходов.

Как сообщил БПИ Константин Глинский, законопроект о внесении изменений и дополнений в Налоговый кодекс, направленный на развитие ипотеки, будет внесен до конца марта на рассмотрение правительства. Предполагается установить фиксированный размер госпошлины за оформление ипотечных договоров: около 200-300 рублей. Сейчас размер госпошлины составляет 1,5% от суммы заключаемой сделки. Поправки вносятся и в статью, касающуюся налоговых вычетов при пользовании системой ИЖК. Направляемая на приобретение жилья и на выплаты по ипотечным кредитам и ставкам по ним сумма, если она не выше 1 млн. рублей, не облагается подоходным налогом. Как рассказал Глинский, Госстрой и Минэкономразвития выступали за увеличение этой суммы до 1,2 млн. рублей, но встретили сопротивление со стороны Минфина. Согласованная ныне сумма почти в два раза превышает установленную в действующем законодательстве сейчас - 600 тыс. рублей. Такая льгота возвращает за весь срок выплат по кредиту до 4% средств. Елена Победоносцева, риэлтер МИЦ, сравнила эту льготу с детским пособием: «За год – мало, за весь срок – нормально. Когда государство хоть что-то возвращает, всегда приятно»... Глинский подчеркнул, что размер суммы, подлежащей налоговым вычетам, будет пересматриваться еще и в 2008 году. "Цены на жилье растут, надо, чтобы налоговые вычеты проводились хотя бы в отношении минимального кредита (а не 30 тыс. долларов)", - сказал он. Хотя законопроект уже практически согласован между ведомствами, до его принятия в Думе еще очень далеко. Есть надежда, что это все-таки случится в этом году. По крайней мере, в этом очень уверен Иван Грачев. "Удачный исход предвыборной кампании невозможен без решения жилищной проблемы, - считает он.- Я уверен, на столе у президента уже лежат соответствующие докладные".

Роксана Ахмедова Импотенция российской ипотеки. // Бюро правовой информации: [http://www.bpi.ru/review/276.html], 25.11.2002.