Актуальный комментарий В последнее время труднопроизносимое слово "ипотека" не сходит
с газетных полос. При этом складывается такое впечатление, что ипотека
- это какая-то невероятно сложная система, требующая страшных усилий для
ее учреждения и становления. На самом деле это далеко не
так. Ипотека существует практически во всех странах мира, при этом
в большинстве случаев без всяких специальных ипотечных постановлений и распоряжений,
правительственных комиссий, сертификатов, "запусков ипотечных систем" и т.п. Дело в
том, что по сути ипотека - это всего-навсего одна из
разновидностей кредитования. Когда человек, (либо какая-то организация) хочет купить токарный
станок, автомобиль или квартиру, то он первым делом пересчитывает свои
деньги. Если денег у него меньше, чем надо (скажем, не
хватает тысяч 12 долларов *), то в странах с развитой
экономикой у него есть два выхода: либо начать копить, откладывая
5 лет с каждой зарплаты по 200 долларов, либо взять
эти 12 тысяч в кредит в банке. Если взять в
банке, то потом придется все 5 лет не откладывать из
каждой зарплаты, а возвращать банку, зато можно будет сразу запускать
станок, садиться в машину и вселяться в квартиру. Проблема в
том, что если взять в банке, то возвращать придется с
процентами, то есть не по 200 долларов в месяц, а,
скажем, по 267 (при ставке 12% годовых). Таким образом, взяв
12 тысяч, человек обязан вернуть с процентами в общей сложности
чуть больше 16 тысяч. Величина платежей и соответственно общая сумма
выплат зависят от ставки процента, срока и величины взятого кредита.
Если брать в кредит те же 12 тысяч на те
же 5 лет, но по ставке 24% годовых (средняя ставка
по такому типу кредитов в доавгустовской Москве), то выплачивать в
месяц придется уже по 345,2 доллара, а вернуть в общей
сложности почти 21 тысячу. Если взять на меньший срок, например
на 2 года, то платить придется еще больше - по
634,5 доллара в месяц, зато, правда, в общей сумме придется
выплатить немногим больше 15 тысяч долларов. Есть еще одна тонкость.
Банк хочет быть уверенным, что ему его деньги непременно вернут,
причем с процентами. Поэтому он заключает с заемщиком (человеком, берущим
кредит) договор, который называется "договором залога". Согласно этому договору, в
случае, если человек не может выплачивать взятый кредит, его квартира,
(машина, станок) продается, часть вырученных денег идет на погашение кредита,
то есть на возврат денег банку. Того, что остается, обычно
хватает, чтобы купить комнату в коммуналке (набор напильников вместо станка
и велосипед вместо машины). Исторически сложилось, что кредитный договор на
покупку квартиры под залог квартиры (вообще любой недвижимости) называется ипотечным
кредитом, хотя этот кредит ничем абсолютно не отличается от всех
прочих. Возникает вопрос: почему же его все-таки выделяют? Причина -
огромная социальная значимость этого кредита. Если бы не было ипотечного
кредита, то квартиру могли бы купить только люди, способные сразу
выплатить полную ее стоимость. Для того, чтобы иметь такую возможность,
человек должен либо получить деньги из "неафишируемых источников", либо копить
много лет, одновременно оплачивая аренду квартиры. Такая возможность есть только
у людей с достатком значительно выше среднего. Случаи, когда покупка
является скрытым обменом, то есть когда денег от продажи старой
квартиры хватает на покупку и ремонт новой, не меняют картины.
Если бы все покупки были скрытыми обменами, то новое жилье
вообще бы не строилось. Итак, без ипотеки покупателями и владельцами
квартир могли бы быть только богатые и очень богатые люди.
Однако правительства большинства стран понимают, что общество стабильно, когда всем,
в том числе и небогатым, есть что терять, "кроме собственных
цепей". Поэтому все страны стремятся создать условия, при которых максимальное
количество граждан имеют возможность приобрести в собственность недвижимость (желательно даже
не квартиру, а собственный дом) и поэтому всеми возможными способами
развивают ипотеку. Таким образом, в большинстве стран стимулирование ипотеки продиктовано
заботой о том, чтобы граждане не остались без крыши над
головой. У нас ситуация сложилась парадоксальная. Забота о гражданах диктовала
создание условий, при которых ипотека до принятия специального "Закона об
ипотеке" была совершенно невозможна. Наше государство заботилось о том, чтобы
гражданин, взявший кредит на покупку квартиры, не оказался бы на
улице, в случае, если он вдруг не сможет его выплачивать.
Законодательство четко оговаривало, что выселить человека из "его" (точнее, уже
не его) квартиры в этом случае будет нельзя. А раз
нельзя выселить, то квартиру нельзя и продать. Кто же ее
купит с жильцами? А раз нельзя продать, то, значит, банку
нет никакого смысла брать ее в залог. Гарантии возврата денег,
выданных в качестве кредита, банк при этом не получит. А
раз банк не сможет взять квартиру в залог, то он
и не выдаст кредит на ее покупку. В противном случае
такой кредит слишком рискован. В результате забота о том, чтобы
человек в случае чего не оказался бы без крыши над
головой, привела к тому, что "этот человек" купить себе квартиру
не может. Негуманно вышвыривать человека из дома только потому, что
он не может платить по ипотечному кредиту, но именно в
этой негуманности проявляется забота о том, чтобы каждый мог получить
ипотечный кредит и купить себе жилье. Чем жестче в стране
законы, регламентирующие реализацию заложенного жилья, тем охотнее банки дают ипотечные
кредиты и тем меньше у жителей страны жилищных проблем. В
США, где человека, не платящего по ипотечному кредиту, без малейших
колебаний вышвыривают из дома, больше двух третей населения живет в
собственных отдельных домах. Не в квартирах, а именно в отдельных
домах. Кондоминиумов в США очень мало. Надо, правда, отметить, что
даже в Америке на то, чтобы освободить жилье от несостоятельного
заемщика в некоторых штатах уходит до 2 лет. Однако банк,
выдавая кредит, твердо знает, что с теми или иными трудностями
он сумеет реализовать заложенное жилье и вернуть выданный кредит. У
нас же только после принятия "Закона об ипотеке" у банков
появилась робкая надежда, что им это удастся сделать. Тем не
менее ипотечные кредиты в массовом порядке выдаваться не стали. И
это связано с тем, что для ипотечного кредитования недостаточно того,
чтобы банки согласились давать кредиты, надо еще, чтобы граждане согласились
их брать. А для этого нужно только одно - чтобы
ежемесячная плата была для всех подъемной.
|
