11 ноября 2003 года президент Российской Федерации подписал Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах". Документ должен создать условия, способствующие развитию ипотечного жилищного кредитования путем привлечения в эту сферу средств частных инвесторов.
Новый закон вводит понятие ипотечного покрытия, которым обеспечиваются ипотечные ценные бумаги. Ипотечное покрытие составляют права требования возврата сумм долга и уплаты процентов по кредитным договорам и договорам займа, обеспеченные ипотекой. Закон устанавливает условия, которым должны соответствовать указанные требования. Одним из таких условий является достаточная обеспеченность права требования. Так, сумма долга по основному обязательству не должна превышать семьдесят процентов рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Закон допускает выпуск двух видов ипотечных ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Облигация с ипотечным покрытием может быть выпущена как в документарной, так и в бездокументарной форме. При этом исполнение обязательств по ней обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Такие облигации должны закреплять право их владельцев на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.

Определенный интерес представляют субъекты, которые вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Ими могут быть только ипотечные агенты и кредитные организации. Ипотечный агент должен быть создан в форме акционерного общества, причем предметом его деятельности должно быть исключительно приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой. Агент не может иметь в штате сотрудников, а полномочия его единоличного исполнительного органа должна исполнять коммерческая организация. Ведение бухгалтерского учета, в свою очередь, должно быть передано специализированной организации. Для кредитных организаций должны быть установлены специальные требования Центральным банком Российской Федерации, которые позволят обеспечить наибольшую надежность выпускаемых ими облигаций с ипотечным покрытием.

Гарантиями надежности будет, в частности, установление минимального соотношения размера предоставляемых кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств; минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. Пока не будут приняты указанные нормативы, кредитные организации не смогут осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие.

Выдачу ипотечного сертификата участия может осуществлять только управляющий ипотечным покрытием. Таким управляющим может быть коммерческая организация, имеющая лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

Управляющий заключает договор доверительного управления с лицами, которым принадлежат права требования по обязательствам, обеспеченным ипотекой, за счет чего формируется ипотечное покрытие. При этом владельцы ипотечных сертификатов приобретают право собственности на долю ипотечного покрытия.

Управляющий осуществляет доверительное управление ипотечным покрытием путем получения денежных средств, перечисленных владельцам ипотечных сертификатов участия по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие. При этом он вправе предъявлять иски и выступать ответчиком в суде в рамках осуществления деятельности по доверительному управлению ипотечным покрытием.

Владельцы ипотечных сертификатов вправе проводить общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия. Решением в три четверти голосов всех присутствующих права и обязанности управляющего могут быть переданы иному лицу, которое имеет право выдавать ипотечные сертификаты участия. Состав ипотечного покрытия может быть дополнен новыми требованиями, при соразмерной выдаче дополнительных ипотечных сертификатов участия.

Юрисконсульт департамента налогов и права компании "ФБК" Алексей ГРИШИН
Финансовые известия