Иван Гидаспов

Классификация элитных зданий

Традиционно элитными районами считаются Остоженка, Замосковоречье, Патриаршие пруды, Арбат. Средняя цена элитного жилья в Замосковоречье колеблется от $2000 до $6000 за 1 кв.м. На Остоженке и Патриарших прудах порядок цен примерно такой же. Однако Остоженка, пожалуй, скоро выпадет из перспективных планов застройщиков – в этом самом престижном районе Москвы возводить здания уже практически негде. В настоящее время идет активная застройка района Патриарших прудов, который, по мнению Павла Здрадовского, по своей значимости и престижности равен «золотой миле» (территория от Остоженки до Пречистенской набережной). Здесь работы ведет компания S-Holding. Строительные компании приглядываются и к району Китай-города, где немало привлекательных площадок. Среди интересных проектов «Венский дом на Плющихе» в 1-м Неопалимовском переулке – два корпуса общей площадью 20 тыс. кв. м на 52 квартиры по цене от $4000 за кв. м с несколькими пентхаусами ($7000 за кв. м). Перспективными считаются также дом на 26 квартир (около $4500 за кв. м) в Хамовниках на месте бывшей усадьбы Трубецких, который сдается в первом квартале 2003 года, и малоквартирный дом в Лялином переулке. Впрочем, покупать квартиры в подобных комплексах смогут лишь представители очень малочисленной и противоречивой «суперэлиты». По мнению Светланы Пучковой, большинству покупателей нужна ликвидная квартира. Людям сейчас необходимы гарантированная безопасность и автономность: чтобы владелец дорогого жилья мог, не выходя из жилого комплекса, посетить в бассейн или магазин.

Наибольшей популярностью у покупателей элитного жилья пользуются квартиры площадью 120 – 150 кв. м с высококачественным ремонтом и отделкой. Клиенту хочется уюта и удобства, а не помпезности. Вышли из моды и многоуровневые квартиры. Покупатели обращают все больше внимания на проект дома и индивидуальный подход к планировке каждой квартиры.

Отношение же риэлтеров к архитектуре весьма неоднозначное. Многие брокеры считают, что некоторые здания, построенные в последнее время, портят исторический облик города. К тому же клиенты, приобретающие квартиры в элитных домах, чаще предпочитают «классику». Остаются актуальными высокие потолки, большие окна, просторные парадные, колонны в вестибюлях. Ампир, классицизм, модерн – вот стили, которые предпочитают покупатели элиты. Для них также важна «начинка» дома – кондиционирование, фильтрация воды, качественные лифты. Пример точного соответствия критериям «элитки» – дом в Левшинском переулке по цене квадратного метра от $3500.

«К сожалению, многие застройщики возводят в историческом центре столицы здания в стиле hi-tech, которые не всегда соответствуют архитектурному стилю района», – отмечает Павел Здрадовский. Например, дом №17 в 1-м Смоленском переулке удачно стилизован под сталинские дома и прекрасно вписывается в концепцию района. В то же время здание посольства Великобритании, как говорят многие архитекторы, – «выбитый зуб в улыбке набережной Москвы-реки».

О том же говорит Надежда Кот, сравнивая два относительно новых проекта в сфере элитного строительства. По мнению Кот, будущие застройщики комплекса «Мастер и Маргарита» завысили ценовую категорию строения. Стоимость квадратного метра в этом доме от $4000 до $5000. Плюсом является удачное местоположение. Минус – незамысловатость проектного решения. То, что удачное местоположение дома лишь один из факторов успеха, подтверждает и история с «Палатами Муравьевых», которые возводятся рядом с Остоженкой. Выбрав весьма спорный формат проекта – таунхаусы в центре города, – застройщик сильно осложнил свои маркетинговые задачи. Кстати, компания будет строить и в районе Патриарших прудов, что пугает многих риэлтеров.

Еще одна проблема так называемых элитных проектов – туманные перспективы строительства. Показательный пример – комплекс «Камелот», возводимый компанией «Авгур-Эстейт» (цена квадратного метра от $3500 до $4000). Рядом с уже готовым корпусом началось строительство второй очереди. Мало того, в ближайшее время рядом стартует гигантский проект – жилищно-деловой комплекс зданий на территории завода «РТИ-Каучук». Так что покупателям «элитных» квартир еще долго придется жить под аккомпанемент отбойных молотков в окружении строительной грязи.

Очередь за элитным…

Между тем цены на элитное жилье продолжают расти. Инициаторами выступают частные инвесторы, напуганные колебаниями евро и доллара. Для них вложения в недвижимость стали хорошей возможностью не только сохранить, но и приумножить свой капитал. Например, в прошлом году хорошая элитная квартира продавалась с гораздо большей нормой прибыли, чем квартиры в панельных многоэтажках. Однако, судя по темпам застройки исторической части столицы, у инвесторов совсем не осталось времени на раздумья. Самый резкий скачок цен на жилплощадь произошел в классе А. Максимально поднялась стоимость квартир в историческом центре Москвы, особенно в районе «золотой мили» (район улиц Пречистенка и Остоженка). Ситуацию не спас даже ввод в эксплуатацию в 2002 году пяти новых домов в Молочном, Бутиковском, Обыденском, 1-м Зачатьевском и Ермолаевском переулках. По словам директора отдела элитной недвижимости Penny Lane Realty Павла Здрадовского, в истекшем году на первичном рынке спрос на элитные дома превышал предложение в среднем на 30%, что и способствовало взлету цен. Некоторые участники рынка говорят даже о 60-процентном росте цен на люксовые объекты. Однако в своих расчетах они учитывают не только изменение рыночной стоимости готового жилья, но и подорожание конкретных объектов по мере завершения строительства.

«Стоимость квадратного метра в домах класса А в 1997 году составляла в среднем $3000 – 3500, – говорит Екатерина Румянцева, генеральный директор компании Kalinka Realty, – а сегодня в аналогичных жилых комплексах разброс цен от $3500 до $6000». Наиболее высокие темпы роста цен в ушедшем году наблюдались в жилом комплексе в Молочном переулке. На нулевом этапе строительства цена за квадратный метр составляла $3500, а на завершающем – более $5000. Причина такого роста – необычное для Москвы архитектурное решение дома (он почти наполовину выполнен из стекла) и удачное расположение.

Рекордсменами роста стали квартиры в клубных домах. В процессе строительства цены на жилплощадь там удваиваются. Спрос на малоквартирные дома Леонид Казинец, генеральный директор компании «Баркли», специализирующейся на строительстве «клубных» объектов, объясняет особым подходом к реализации проектов. «Мы строим не квадратные метры, а квартиры,– говорит он.– Безусловно, у нас есть возможность реализовать больший метраж, но при этом мы потеряем на архитектуре дома и планировке. Наше жилье соответствует высоким требованиям клиентов, а высокая стоимость квартир – это цена клубного билета». С каждым годом спрос на квартиры в малоэтажных особняках растет, и в ближайшие годы рост цен на них не прекратится.

Дома класса В дорожают, но не так стремительно: за 2002 год в среднем на 10 – 15%. Первые объекты класса В появились на рынке в 1998 году (Б. Толмачевский пер., 4; ул. Тверская, 28, и др.). Жилплощадь на стадии строительства в них продавалась по цене от $2100 до $2500 за 1 кв. м. Сегодня квартиры в подобных домах реализуются от $2300 до $4000 за кв. м. Например, в доме на улице Машкова квартиры на первом этапе строительства стоили около $2500 за кв. м, а ближе к завершению поднялась до $3000 – 3200. А в доме клубного типа «Арбатская усадьба» (Трубниковский пер., 4) квартиры предлагались по цене от $2800 за кв. м, но в процессе строительства цена выросла до $3500.

Довольно часто дома класса С по качеству строительства, укомплектованности инженерным оборудованием и наличию объектов инфраструктуры ничем не отличаются от домов более высокого класса. В свою ценовую категорию они попадают из-за того, что находятся в непрестижном районе, а самое главное, являются многоквартирными.

Для таких домов характерны длительные сроки продажи квартир и большой разброс цен. Один из первых домов этого класса – жилой комплекс «Кунцево», расположившийся по адресу Можайское шоссе, 2. На нулевом цикле квартиры удавалось продавать дороже ($1200 за кв. м), чем спустя три года после завершения строительства ($950 за метр). Причина этого очень проста. На ранней стадии строительства был большой выбор жилплощади, а потом остались только огромные квартиры, покупателей на которые очень трудно найти. Кстати, по итогам 2002 года лидерами продаж в категории элитного жилья стали квартиры площадью не более 200 кв. м.

Найди свой объект...

С начала нового строительного сезона в предложении компании «ДОН-Строй» появился новый дом бизнес-класса «Северная Звезда», который продолжает традиции жилого комплекса «Новая Звезда» и дома по ул. Маршала Соколовского, 10. Квартиры различной площади, в том числе и менее 100 кв. м., имеют свободную планировку и превосходное техническое оснащение. Стоимость квадратного метра в этом комфортабельном кирпичном доме от $1100. В «Северной Звезде» предусмотрена необходимая инфраструктура – от подземного гаража и многоуровневой системы охраны до спортивного центра с прекрасно оснащенным тренажерным залом и фитнес-центром.

Компания «Поликварт» продолжает строительство жилого комплекса повышенной комфортности в квартале 26-27 Новых Черемушек (корпус 3б). Это кирпично-монолитное здание переменной этажности (9 – 17 этажей). Из окон квартир на верхних этажах открывается панорама центра столицы – Кремль, храм Христа Спасителя. В доме предусмотрены квартиры площадью от 100 до 240 кв. м (в том числе двухуровневые). Стоимость 1 кв. м от $1250. Мест в подземном гараже (по цене от $15 000 каждое) в полтора раза больше, чем квартир в доме. Оптико-волоконный кабель обеспечит цифровую телефонную связь и высокоскоростной доступ в Интернет. На первом этаже разместятся игровой центр для детей, стоматологическая клиника, продовольственный магазин, офисные помещения.

Компания «Декра» завершает строительство жилого комплекса «Аркада-Хаус», представляющего собой монолитно-кирпичный трехсекционный дом по индивидуальному проекту, с переменной этажностью по секциям (15, 17 и 22 этажа), с нежилыми помещениями на первых и последних этажах дома и подземным паркингом на 215 автомобилей. Комплекс находится в Юго-Западном административном округе, неподалеку от Тропаревского парка и в непосредственной близости от Ленинского проспекта и улицы Профсоюзная. Еще один перспективный проект «Декры» – жилой комплекс «Трианон» (ул. 3-я Красногвардейская, вл. 3): монолитный пятисекционный дом по индивидуальному проекту, с переменной этажностью по секциям (1-я, 3-я и 5-я секции – 24-этажные; 2-я и 4-я – 10-этажные), с нежилыми помещениями на первом этаже и двухуровневым подземным паркингом. Жилой комплекс находится в Центральном административном округе в непосредственной близости от Международного делового центра «Москва-Сити», Экспоцентра и Центра международной торговли.

Из новых проектов отметим Forest gate, который осуществляет одноименная компания. Монолитно-кирпичный дом клубного типа возводится в престижном, экологически чистом районе Москвы, расположенном в Юго-Западном административном округе. Основная инновационная идея проекта – создание клубного дома именно в зеленом городском районе, вдали от шума и загазованности. Плюсов много: в плане экологии расположение благоприятное и до центра Москвы рукой подать. Дом строится по системе OPEN-SPACE, что позволит создать индивидуальную планировку каждой квартиры. В 16-этажном здании будет 40 квартир. Высота потолков – более трех метров, а площадь квартир варьируется от 102 кв. м до 550 кв. м. Интерьер дома выдержан в классическом английском стиле с отделкой ценными породами дерева. Особое внимание уделяется обеспечению безопасности жителей. Круглосуточная охрана здания и прилегающей территории будет осуществляться с помощью многоуровневой электронной системы безопасности: видеонаблюдение по периметру жилого дома и подземного гаража, системы разграничения доступа smart-card, компьютерная система контроля всего жизнеобеспечения здания, двухуровневый контроль доступа в здание – видеодомофон и охрана.

Еще один заслуживающий внимания проект – современный жилой комплекс на Кутузовском проспекте от строительной компании «Дружба». Его отличают отличное расположение и оптимальные площади квартир. В доме установлены бесшумные лифты европейского класса, имеется двухуровневая парковка.

Компания Деловой еженедельник