Во второй половине года на рынок офисной недвижимости вышло немало новых инвесторов. Это как западные, так и российские фонды, в числе которых паевые инвестиционные фонды. Однако на рынок вследствие его инерционности это оказало малозаметное влияние.

Востребовано Третье кольцо

Офисный рынок в наибольшей степени зависит от макроэкономики. Благоприятные показатели российской экономики (рост ВВП, приток инвестиций, снижение налоговой нагрузки на предприятия и т. п.) привели к росту числа хозяйствующих субъектов, в том числе и иностранных, открывающих новые представительства в Москве.

Кроме того, многие компании расширяются, поэтому во второй половине года значительно увеличился спрос на большие площади. В основном арендаторы запрашивают у риэлторов площади от 500 до 1500 кв. м класса В в ценовом диапазоне от 350 до 450 долларов за кв. м в год.

Особенно популярны у таких арендаторов офисы, расположенные в пределах третьего транспортного кольца, причем без особого различия между административными округами. В предыдущие годы, к примеру, особым спросом у арендаторов пользовались Западный, Юго-Западный, реже - Северный округа столицы.

В отличие от прошлых лет основная часть бизнес-центров класса В строится не "с нуля", а приходит на рынок после реконструкции зданий. Связано это с тем, что в текущем году стало значительно сложнее и дороже получить землеоотвод у московского правительства. Еще одна причина - себестоимость метра в реконструированном здании не превышает 800 долларов, тогда как эта цифра при строительстве составляет 1-1,3 тыс. долларов.

До текущего года спрос и предложение были уравновешены. Но в последние полгода спрос на эти помещения превышает предложение примерно на 30%, площадей в сегменте офисов класса В не хватает. По мнению большинства операторов рынка, удовлетворить существующие запросы по аренде в данном классе помещений удастся не ранее середины 2005 года.

В одиночку

Во второй половине года большей популярностью стали пользоваться и особняки. Однако этот сегмент крайне ограничен в предложении. Основное число таких объектов сосредоточено в трех точках Москвы: на Китай-городе, на Чистых прудах и в Замоскворечье. За первые 10 месяцев этого года в данных районах было продано или впервые сдано в аренду 12-14 особняков, еще около 10 особняков было реализовано на иных районах Москвы. По итогам года на рынок выйдет не более 30 объектов.

Особняки классифицируются как офисные помещения класса А. Из-за дефицита предложения цена их аренды выше на 15-20%, чем офисов того же класса в бизнес-центрах. В среднем особняки сдавались во втором полугодии по 600-650 долларов за кв. метр в год.

Первый для первых

Такой же узкий сегмент рынка недвижимости - офисные помещения на первых этажах элитных жилых домов и в домах бизнес-класса. За год их сдается не более 6-10 тыс. кв. метров. Как отмечают риэлторы, они востребованы по следующим причинам: такие площади находятся в самом центре столицы, в престижных районах с развитой инфраструктурой; офисы имеют оригинальные планировочные решения, предоставляя, как правило, популярный на рынке метраж - от 100 до 300 кв. м; такие помещения предоставляют возможность круглосуточного ведения бизнеса, на что в некоторых офисных центрах есть ограничения.

Как правило, офисы на первых этажах занимают компании, связанные с торговлей, а также дизайн-бюро и адвокатские конторы. Стоимость аренды таких помещений составляет в среднем 500-520 долларов за кв. метр в год.

Роман Абрамов,
Газета "Квартира. Дача. Офис"