Недвижимость была и остается непотопляемым финансовым ресурсом, обладающим к тому же прекрасным инвестиционным потенциалом. Однако не только доходность привлекает к вложению в недвижимость, но и надежность. Во всем мире существует простое правило: надежность вложений обратно пропорциональна доходности, то есть, чем больше потенциальный доход, тем больше у него шансов так и остаться потенциальным, а у инвестора - шансов прогореть. У нас все наоборот: даже самые скромные проценты по вкладам в банке ничего не гарантируют (теперь, правда, в случае неприятности можно будет получить страховое возмещение).

Не спи - замерзнешь!

Между тем людям, которые используют вложения в недвижимость как источник прибыли, едва ли стоит успокаиваться и проникаться психологией долгосрочного инвестора. Куда уместнее быстрая реакция биржевого спекулянта. Совершенно очевидно, что цена на любой ресурс (финансовый или материальный) не может расти бесконечно, и весь вопрос заключается в том, когда и КАК произойдет ценовой реверс. Эксперты обычно спорят о том, когда наступит "стабилизация". Это означает, что они (а большинство из них, кроме нескольких формально независимых аналитиков, работает на тех, кто не заинтересован в раскачивании рынка) никоим образом не ожидают, что цены могут "обвалиться".

И для этой уверенности есть все объективные предпосылки. Во-первых, большинство населения в своих жилищах просто живет и при любых катаклизмах никак не сможет выбросить на рынок свои дешевеющие квартиры. Где им жить до того, как они купят подешевевшее жилье, куда девать мебель и пожитки? Да и где гарантия, что не происходит обычная ценовая коррекция, и к моменту, когда риэлтору уже заплачено и сделка зарегистрирована, может оказаться, что горе-спекулянт вынужден вместо проданной трешки в пределах Садового кольца покупать однушку за МКАД?

Во-вторых, квартиры - это не акции, и с ними невозможны так называемые "короткие" продажи (то есть продажи несуществующей акции в кредит с целью игры на понижение). К тому же срок проведения сделки достаточно велик, чтобы самые горячие головы успели охладиться, поэтому психологический фактор хотя и играет дестабилизирующую роль, но не столь непосредственно, как на биржевом рынке.

Еще одним веским аргументом за стабилизацию и против резкого падения может быть объективная себестоимость строительства, а также рост стандартов экономически активного населения: молодые, хорошо зарабатывающие семьи уже не хотят жить всю жизнь в родительских квартирах, к тому же им уже мало одной-двух комнат, они хотят гостиную, спальню, детскую (или несколько) и т.д. То есть, помимо постоянного прироста населения за счет миграции в Москву, стабильный спрос на жилье обеспечен еще и растущими претензиями покупателей к размеру и качеству квартир.

Ипотека на страже спроса

Еще один фактор, который не позволит ценам резко упасть, - постепенное улучшение реального индекса доступности жилья. Более того, вместе с сохраняющимся дефицитом жилья этот фактор может отодвинуть момент стабилизации за пределы наступившего и, вполне возможно, даже будущего года. В новогоднем обращении к народу президент назвал увеличение доступности жилья одним из национальных приоритетов. Это может означать, что правительство готово способствовать развитию ипотечного кредитования даже с помощью придания ему дотационного характера, что приведет к дополнительному платежеспособному спросу.

Неделю назад заместитель руководителя Госстроя А.Петраков был еще более пессимистичен, сказав, что нельзя гарантировать снижения цен в течение пяти лет. В среднем по России цены на жилье в минувшем году поднялись на 25 процентов. И это происходит на фоне продолжающегося роста объемов вводимого жилья. Лидерами по этому показателю в минувшем году стали Москва и Московская область (соответственно, 5 и 4 млн. кв. метров). Если ввод жилья по стране будет расти на 10 % в год, то даже при усилении давления ипотечных денег на рынок г-н Петраков прогнозирует продолжение роста цен, по крайней мере, в течение 2-3 лет.

Как удается строить больше, а продавать меньше?

В дополнение к сказанному стоит заметить, что у Москвы (а теперь еще и области) своя специфика, которая уже не раз опровергала стабилизационные прогнозы аналитиков. Не все знают, что за внушительной строительной статистикой кроется знаменательная тенденция: объемы сдаваемого коммерческого жилья в Москве сокращаются. Надо ли говорить, что происходит с ценами, когда спрос растет, а предложение падает? В то же время растет "социалка", что приводит к ценовому парадоксу, отражающему видение властями проблемы социальной справедливости: стать собственником новой квартиры в Москве можно либо бесплатно, либо заплатив втридорога. Те, кого устраивает последний вариант, платят за всех.

Ложку дегтя (или меда, если вы - рантье от недвижимости) может подлить и динамика курса доллара, который по инерции является для большинства семей инструментом сохранения накоплений от инфляции. Евро демонстрирует большую надежность, но при очередном падении доллара к евро люди оказываются шокированы новой ценой перевода своих ресурсов на европейскую валюту и опять упускают момент.

Эксперты предрекают, что в 2004 году может произойти дальнейшее падение доллара к евро на 15-20 процентов. Европейцы настолько этим обеспокоены, что начинают задумываться о методах намеренного ослабления евро для обеспечения конкурентоспособности экономики. Цены на нефть также не спешат снижаться после падения режима Хусейна, а значительная часть "трудовых доходов" сырьевой отрасли продолжает закачиваться на рынок недвижимости московского мегаполиса. Все это позволяет прийти к утешительному для профессионалов рынка и всех тех, кто заинтересован не в стабилизации цен, а в стабильности своих доходов, выводу: московские квартиры в наступившем году обесцениваться не собираются. А когда соберутся, времени для реакции будет достаточно, так что призраки МММ и дефолта могут отдохнуть.

Петр Чернов
Газета "Квартира. Дача. Офис"