В рамках состоявшейся на прошлой неделе в Гостином дворе ежегодной выставки "ДомЭкспо" было проведено несколько тематических семинаров, один из которых был посвящен проблемам развития рынка офисной недвижимости в Москве. Назывался он "Рынок офисной недвижимости в Москве: факторы, определяющие успех". С обзорами нынешней ситуации и прогнозами на будущее выступили эксперты известных консалтинговых и риэлторских компаний. Александр Черный ("Галерея недвижимости"), Сергей Рябокобылко ("Стайлз энд Рябокобылко"), Максим Кунин (Flemming"s Family & Partners), Bладимир Пинаев (Jones Lang LaSalle), Джек Келлехер (Noble Gibbons), Игорь Венедиктов (Ernst & Young).

В ПРОШЛОМ ГОДУ объем реализованных помещений составил 460 тыс. кв. м, что поставило Москву в один ряд с такими крупными деловыми центрами, как Берлин и Мадрид. Только за первый квартал этого года в Москве реализовано 270 тыс. кв. м офисных помещений. Общий же предполагаемый объем за 2003 год эксперты оценивают в 600 тыс. кв. метров.

По словам Джона Харрисона (Commercial Real Estate), при наблюдаемом относительном равновесии между спросом и предложением вывод на рынок 150-200 тыс. кв. м каждые 15 месяцев не сможет его дестабилизировать. "В среднесрочной перспективе мы спокойно смотрим на ситуацию на офисном рынке", - соглашается Владимир Пинаев. Однако и здесь, как и, пожалуй, в любой сфере бизнеса, требующей крупных инвестиций, существуют и свои трудности, а это значит, что, говоря словами Джона Харрисона, "все, что мы делаем, нужно делать более качественно, более профессионально".

Какие же факторы определяют успех или неуспех на рынке офисной недвижимости? До сих пор количество игроков на рынке офисных проектов было достаточно ограниченным. Препятствием были несовершенное законодательство и "отсутствие крупных банковских инвестиций" (М.Кунин). На начальной стадии рынок еще только формировался, и от него трудно было сразу ожидать большого рывка. Политика немногочисленных девелоперов сводилась к стремлению получить с объекта быстрый доход. Это означало: построить быстро, построить дешево, сдать как можно быстрее и дороже. В результате, значительная часть появившихся тогда объектов не отвечает требованиям инвестиционного качества, т.е. стандартам, обеспечивающим стабильный возврат предсказуемого дохода на вложенный капитал. Тем более, что "инвестиционное качество" предполагает не только определенный уровень здания и территории, но и включает многие другие понятия, такие как инженерная и информационная инфраструктура и профессиональный менеджмент.

СЛОЖИВШАЯСЯ на рынке ситуация высветила роль профессиональных девелоперов как необходимого участника в реализации успешного офисного проекта. Именно их задачей является детальная комплексная разработка концепции будущего объекта, включающая просчитывание инвестиционных рисков, а также контроль за поэтапной реализацией проекта.

Вопрос "Сколько денег реально вложено и сколько проектов реализовано?" для Москвы более чем актуален - из многих казавшихся изначально перспективными проектов до конечной стадии доходят далеко не все. Кроме того, поскольку практически никто из авторов офисных проектов своих денег в их реализацию не вкладывает, на девелоперах лежит еще одна задача - привлечение инвесторов. Здесь, кстати, наблюдаются очень обнадеживающие тенденции. Если еще 3 года назад со стороны западных игроков интереса к российскому рынку проявлялось мало, то за последние 12 месяцев на него пришло много новых инвесторов.

За последний год сложилось ощущение, что инвестиционный климат на нашем офисном рынке готов к потеплению. Так, по оценкам экспертов, от 0,5 (Владимир Пинаев) до 2 млрд. долл. (Джек Келлехер) может быть вложено в строительство офисных зданий в столице. Так что в ближайшие 3 года можно ожидать появления новых интересных инвестиционных проектов. Тем более, что ситуация для инвесторов, действительно, благоприятная, о чем свидетельствуют: повышение инвестиционного рейтинга России и достаточно высокие ставки капитализации - около 15% (на Западе - 5-7 процентов).

И ВСЕ ЖЕ некие сомнения и страхи одолевают начинающих игроков на нашем рынке, и связаны они не в последнюю очередь с нашим законодательством. И, прежде всего, речь идет о невозможности стать собственником земли под офисным зданием в Москве и о неясностях, из этого вытекающих. Ведь когда инвестор приходит на рынок, он смотрит, по крайней мере, на 10-15 лет вперед. Но к этому времени действие договора на аренду земли уже будет закончено. А что потом? Плюс к этому, некоторые наши законы слишком открыты для интерпретации, и западным инвесторам проходится затрачивать немалые деньги на юридическую подготовку своих проектов, при этом не получая однозначных ответов. Если к этому добавить еще и политические риски, то картина получается не очень веселая.

Проблемы, возникающие у западных инвесторов, связаны также со спецификой нашего налогового законодательства. Взаимоотношения между арендатором и арендодателем усложняются в связи с тем, как подходит Министерство по налогам и сборам к определению амортизируемого имущества: "Сегодня арендаторы задают вопрос: если в обустройство арендуемого помещения я вложу один млн. долл., где и как я смогу его у себя вычесть для целей налогообложения?" - говорит Игорь Венедиктов. Существующее законодательство ответа на этот вопрос пока не дает. Выход пока один: правильно структурировать договор аренды. "Самое простое решение, - продолжает И.Венедиктов, - договориться о том, что все расходы по переустройству помещений заносятся на баланс арендодателя, и получаются обратно с помощью арендной платы".

БЕЗУСЛОВНО, инвестиции - важнейший компонент успешной реализации любого коммерческого проекта. Строительство или реконструкция офисных зданий - не исключение. Как выглядит реальная ситуация с нашими банками? Если на Западе инвестор может взять на строительство до 80-90 % необходимых средств под 2-4 % в год на срок до 30 лет (при этом размер основного капитала у таких компаний достигает 200-300 млн. долл.), то в Москве - только 60-70 % под 8-9 % в год, при этом срок амортизации (т.е. срок, за который надо полностью выплатить кредит и банковский процент) - всего 5-7 лет. Выживание инвестора в таких условиях представляется как минимум трудным... Практически все деньги, получаемые от аренды, уходят назад в банк в виде погашения кредита. Остается единственная надежда на то, что со временем объект недвижимости подорожает и его можно будет выгодно продать.

Кроме того, банки охотнее соглашаются не на проектное финансирование, а на рефинансирование. Но уже заметны позитивные тенденции и в финансовой сфере: "Банки, в первую очередь немецкие, уже приходят на наш рынок. И, как следствие, можно ожидать понижения кредитных ставок", - считает Максим Кунин. А Игорь Венедиктов предлагает свой вариант привлечения отечественных инвестиций: "Помимо западных денег можно найти крупные инвестиции, привлекая пенсионные фонды. Сегодня пенсионное законодательство разрешает вклады в недвижимость в виде страховых резервов. А сами пенсионные накопления трогать не позволяет. Если удастся и их задействовать, то инвестиции в офисный рынок увеличатся в 1,5-2 раза".

Виолетта Каткова
Газета "Квартира. Дача. Офис"