Мировая история показала, что капитал (сейчас принято говорить – «инвестиции») стремится туда, где ему обеспечивается максимальный прирост. Подобное утверждение фактически стало постулатом бизнеса после того, как на мировом рынке была создана инфраструктура, обеспечивающая свободное перемещение капитала, а также появились участники рынка, которые осуществляют управление этими активами.

Когда некоторые участники рынка утверждают, что западных инвестиций не было в России, они либо заблуждаются, либо лукавят, поскольку в конце прошлого века западные инвестиции в ГКО составляли десятки миллиардов долларов. Основная причина – высокий процент прироста капитала (60-100% годовых в рублях, при уровне инфляции порядка 10%), к тому же обеспеченный государственными гарантиями.

После событий «августа-98» (отказа государства платить по своим долгам) иностранные инвесторы существенно сократили объемы своих капиталов в России.

Объем и структура иностранных инвестиций определяются возможностью получения максимальной прибыли в краткосрочный период, что объясняется не только относительно нестабильной политической ситуацией в России и боязнью повторения событий 1998 года в какой-то новой интерпретации, но и объективно существующими природно-климатическими условиями в нашей стране. Западный капитал начал расширять свое присутствие в России только после обещания представителей обновленного состава высших эшелонов нашей власти «платить по своим долгам» и началу инвестиций крупных отечественных участников рынка в различные сектора экономики, в том числе и в ряд региональных рынков недвижимости.

Для обеспечения снижения издержек в любом виде предпринимательской деятельности, участники рынка разрабатывают различные стандарты, которые могут быть, например, отраслевыми или внутрифирменными.

С большой степенью вероятности некоторые участники рынка имеют стандарты принятия решений по инвестированию…

В конце мая текущего года пресс-служба международной консалтинговой компании Colliers International сообщила о том, что британская компания Fleming Family & Partners Russia (FF&P) планирует вкладывать инвестиции в московскую недвижимость.

«…FF&P сформировала в России новый фонд недвижимости, целью которого является приобретение офисных зданий класса «А», преимущественно в центре Москвы.

Решение об учреждении этого фонда было вызвано возрастающим спросом на качественные офисные помещения в центре Москвы, прогнозируемой высокой доходностью фонда, а также заметным улучшением инвестиционной среды в России в целом.

Сейчас размер фонда составляет $60 млн. Всего же, с учетом заемных средств, планируется привлечь $150-170 млн. Одним из крупнейших инвесторов фонда является компания GE Pension Trust (пенсионное подразделение General Electric). Деятельность фонда рассчитана на 5 лет, и направлена как на получение высокого текущего дохода, так и на прирост капитала для его инвесторов.

Консультантами фонда являются представительство FF&P в Москве и компания Colliers International…».

В целом, столичный рынок коммерческой недвижимости устойчиво «движется» в «правильном» направлении, которое определено мировыми стандартами.

В частности, наметились устойчивые тенденцию к стабилизации и снижению инвестиционных рисков, а также рост объемов кредитов, выданных девелоперским фирмам и компаниям.

Достаточно очевидно, что эти процессы уменьшают доходность вложений в коммерческую недвижимость, несколько увеличивают сроки окупаемости проектов и снижают ставки капитализации.

Частично это объясняется постоянным ростом себестоимости строительства, вызванным не только увеличением стоимости основных видов строительных материалов, но и повышением требований со стороны потенциальных покупателей и арендаторов объектов коммерческой недвижимости.

Вместе с тем, основные показатели инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости в Московском регионе, характеризующие доходность девелоперских проектов, превышают аналогичных показатели для других стран восточной и западной Европы минимум в 1,5-2 раза.

Депрессивное состояние мировой экономики способствует принятию инвесторами решений о начале или расширении своего бизнеса в ряде регионов России, и, прежде всего, в Московском регионе.

В условиях снижения доходности и увеличения сроков окупаемости объектов, конкуренция в секторе коммерческой недвижимости усилится и участникам рынка придется уделять больше внимания качеству объектов недвижимости.

Опыт западных игроков рынка может сыграть здесь решающую роль (наиболее успешные проекты в области коммерческой недвижимости до настоящего времени были связаны с западным капиталом), но возможное использование «административного ресурса» российскими компаниями может уравнять шансы на успех или даже дать конкурентные преимущества отдельным отечественным компаниям.

Кроме того, на первый план выходит решение задачи эффективного управления объектами коммерческой недвижимости. В Москве коммерческой недвижимостью высокого класса управляют в основном иностранные фирмы, имеющие международный опыт управления: "ENKA", "Mines", "Pioneer Real Estate Advisors", "Sawatzky" и ряд других.

С большой степенью вероятности общий объем иностранных инвестиций в текущем году будет расти, однако, каких-либо экстраординарных показателей, скорее всего, не будет отмечено…

Крапин Александр,
Главный редактор
информационно-аналитического Бюллетеня «RWAY»