Спрос потенциальных инвесторов на участки под застройку многократно превышает предложение, а количество необходимых согласований растягивает реализацию проектов на годы. С точки зрения г-на Вотолевского, тенденции, которые проявляются сегодня на петербургском рынке недвижимости, характерны и для других российских регионов, и для страны в целом.

На 1 июля 2003 года в Петербурге реализовывалось всего 1022 инвестиционных проекта, связанных с новым строительством или реконструкцией (по данным Комитета по строительству). Треть объектов находится на стадии проектирования. Частные инвесторы финансируют 868 проектов (85%), различные бюджеты - 154 стройки.

В 2002 году из федерального и местного бюджетов в разные области строительства было вложено $820 млн, прогноз на 2003 год- $750 млн. В ближайшие 2-3 года этот уровень сохранится. Две трети инвестиций приходится на федеральный бюджет.

Частные корпоративные инвесторы в 2002 году вложили в строительство (без учета стоимости земли) $629 млн. (В эту цифру не входят инвестиции конечных покупателей, например дольщиков жилья или гаражей.) Прогноз на 2003 год - $876 млн. В 2005-м эта цифра достигнет $1 млрд 320 млн. С учетом бюджетных средств общий объем инвестиций в строительство составит $2 млрд.

Что касается жилищного строительства, то после спада 1996-98 гг. в этой сфере произошел реальный подъем, хотя, конечно, не такой, как в Москве (объемы нашего рынка меньше раза в четыре в натуральном выражении и почти в восемь раз - в денежном). По источникам финансирования ситуация кардинально отличается от Москвы и некоторых других регионов. По данным Комитета по строительству, в 2002 году 91,1% всего жилья (1,1 млн кв.м) введено за счет частных инвесторов, 5,6% профинансировали индивидуальные застройщики. Лишь 3,3% площадей оплачено бюджетами всех уровней. Таким образом, по степени рыночности отношений в сфере жилищного строительства Петербург занимает лидирующее положение среди других регионов.

Спрос на строящееся жилье стал заметно расти с 2001 года.
Сегодня инвесторы стали задумываться о перенасыщении рынка жилья. Однако наш анализ показывает, что рынок сбалансирован благодаря политике компаний-застройщиков. Да и город нам "помогает", сохраняя сложную процедуру отвода земельных участков и выступая своеобразным регулятором предложения.

После 2001 года на первичном рынке произошел существенный скачок цен во всех секторах. Ценник в $1500-2000/кв.м уже не редкость. Встречаются и предложения до $5000/кв.м. К концу 2003 года на сектор элитного жилья будет приходиться 7% вводимых площадей, долю жилья повышенной комфортности можно оценить в 8%. В конце 2001 года оба эти сегмента давали примерно 7% предложения. Разница в два раза. За счет чего? Одна из основных причин такого роста - колоссальные инвестиции федерального бюджета в празднование 300-летия города и постепенное изменение геополитического статуса Петербурга. Это способствует качественному росту рынка недвижимости.

Подъем на рынке жилья наблюдался не всегда. Подавляющее большинство питерских застройщиков в конце 1999-го и в 2000-2001 годах несли убытки, особенно на рынке дешевого жилья. Но с 2002 года происходит серьезный и оправданный рост цен. Если в 2001 году объем продаж составлял $330 млн, то в 2002 году он увеличился почти вдвое, достигнув $570 млн, в 2003 году по прогнозу произойдет рост еще на 40%.

С начала 2002 года до мая 2003-го инвесторам выдано 525 разрешений на строительство и реконструкцию (распоряжения администрации и КГА). При этом за тот же период в Управление инвестиций от потенциальных застройщиков поступило 13 000 заявок на самые разные объекты (жилье, АЭС, торговые центры, производства и пр.). Обратите внимание на эту пропорцию: 525/13 000. Допустим, что половина заявок дублирует друг друга. Однако все равно получается, что спрос на участки превышает предложение более чем в 10 раз.

В течение последних лет в Петербурге стремительно растет стоимость земли и права застройки. Это связано как с развитием экономики города, ростом доходов граждан, с приходом в петербургский бизнес серьезных игроков, так и с нехваткой юридически "чистых" участков под застройку. Например, если в 1999 году стоимость права застройки в центре (под жилую функцию) составляла в среднем $40/ кв.м, то сейчас в некоторых точках она доходит до $500.

Типичный для Петербурга жилищный проект выглядит так дом на 10-17 этажей, 200-500 квартир, площадь 20 000-25 000 кв.м. Жилой комплекс строится в течение 30 месяцев (с учетом проектирования). Это дольше, чем в Москве. Но дело не только в том, что наши строители работают медленнее. В Москве балом правит городской строительный комплекс во главе с мэрией. Главная задача - строить, строить и строить (плановые показатели - 4,5 млн кв.м в год). В Питере же ситуация иная, 95% рынка - частные инвесторы. Поэтому нередко девелоперы согласуют строителям график работ на 24 месяца, хотя дом можно возвести за 18. Мы сознательно не торопимся, оценивая спрос и сроки, за которые можно продать подобный объект, чтобы не получить отрицательного денежного потока и не иметь непроданных квартир после завершения строительства. Бизнес заставляет нас регулировать темпы строительства.

На петербургском рынке жилья сегодня работают около 200 фирм-застройщиков. Эта цифра остается более или менее стабильной в последние 2-3 года. Тем не менее 50% рынка контролируют всего 10 компаний. Уровень монополизации довольно высок. Войти в число лидеров очень сложно. Это вопрос не только денег. Например, некоторые московские компании объявили о серьезных инвестициях в петербургскую недвижимость еще два-три года назад. Однако занять заметную долю рынка у москвичей пока не получается.

Рынок ипотечного кредитования в Петербурге пока крайне неразвит. В прошлом году выдано 200 кредитов на сумму $4 млн. Это в 15 раз меньше, чем в Москве. Лидер рынка - компания "Дельта-кредит". Проблемы понятны: необходимость подтверждения легального дохода, высокие процентные ставки, недостаточно проработанная нормативная база.

Теперь - о коммерческой недвижимости. Несколько слов о рынке парковок. Стоимость одного парковочного места в центре города составляет при новом строительстве более $20 000. Динамика цен, как и в жилищном секторе, также положительная.

В секторе офисной недвижимости наблюдается рост арендных ставок и показателей загрузки бизнес-центров. Инвестиции в этот сектор коммерческой недвижимости составят в 2003 году $105 млн. К 2005 году объем петербургского офисного рынка составит 3,5 млн. кв.м.

На одного жителя Петербурга приходится 0,8 кв.м торговых площадей. Это примерно в 5-10 раз меньше, чем в странах Европы, и в 20 раз меньше, чем в США. Однако в течение последних двух лет рынок торговых площадей стремительно растет. (Аналогичная тенденция наблюдается и в Москве.) Если в 1996 году в Петербурге было построено всего 10 000 кв.м современных торговых комплексов, то в 2000 году этот показатель достиг 100 000 кв.м. В 2003-м объем рынка составит уже 240 000 кв.м. За два года сумма инвестиций в этот сектор выросла в 3,5 раза.

Из 89 петербургских гостиниц далеко не все соответствуют современному уровню, средняя по городу загрузка составляет 60%. В связи с ярко выраженной сезонностью гостиничного бизнеса в Петербурге и капиталоемкостью проектов по строительству отелей рост объемов инвестиций в этом секторе не так интенсивен.

Процедура получения прав на застройку в Петербурге чрезвычайно сложна, хотя в городе предпринята попытка реализовать принцип "одного окна" - им является Управление инвестиций. По нашим подсчетам, минимальный срок оформления прав на проведение изыскательских работ составляет 129 дней, на разработку проектной документации уходит 177 дней, получение прав застройки занимает 132 дня. Итого до начала строительства инвестор тратит на общение с городскими властями 438 дней. Почему так происходит?

Во-первых, много времени и сил отнимает прояснение имущественно-правового статуса объекта и его обременении. Во-вторых, поскольку отсутствуют актуальный Генплан города и зонирование территорий, градрегламенты для конкретных участков изготавливаются за счет средств инвестора и его времени. Хотя, на мой взгляд, выполнять эту работу необходимо администрациям субъектов РФ или городов за счет бюджетных денег, а потом продавать готовую документацию инвесторам.

Власть декларирует желание развивать рынок недвижимости. Однако ничего для этого не делает. Депутаты ЗС заботятся о социальных программах, но в бюджете не находится средств на юридическую очистку и инвентаризацию объектов, которые в итоге будут проданы инвесторам и пополнят казну, а кроме того, создадут налогооблагательную базу и рабочие места. Тогда через несколько лет социальные проблемы будут сниматься сами собой.

Основные проблемы застройки, существующие в Петербурге, типичны для других крупных городов. Никто их, увы, открыто не изучал и не пытался решать.

Недвижимость и строительство Петербурга (N 25)