Учебные и методические материалы
к.т.н. Ю.А. Крюков.

На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости. Поэтому для создания рынка недвижимости необходимо с начала юридически сформировать недвижимость. Это означает создание на каждый объект недвижимости кадастрового дела с последующей государственной регистрацией прав на недвижимость. Государство гарантирует права на недвижимость, и они становятся товаром только после государственной регистрации их в одном из кадастров или реестров недвижимости. Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового дела. Иначе: сдать в аренду недвижимость можно только после её юридического формирования.

Определение недвижимости дано в статье 130 Гражданского кодекса РФ (ГК): "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно св язано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".

Другая группа объектов недвижимости - это все, что подлежит государственной регистрации в специальных регистрах или реестрах: самолеты, морские и речные суда, космические корабли и т.д.

"1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации по длежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иным и законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо со вершением надписи на документе, представленном для регистрации.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

5. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

6. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ГК ст.131).

Государственная регистрация недвижимости включает процедуру проверки и юридического подтверждения правильности информации кадастрового дела, внесение соответствующих записей в одном из государственных реестров недвижимост и.

Регистрация земельных участков производится в земельных комитетах в Поземельной книге и в Государственном земельном кадастре. Землепользователю выдается соответствующее свидетельство о регистрации земельного участка. Это означает, что государство гарантирует землепользователю условия пользования земельным участком, которые зафиксированы в правоустанавливающем документе (государственный акт или договор аренды).

После регистрации данные по земельному участку заносятся в эталонную базу данных земельного кадастра и руководитель организации, которая ведет кадастр, несет ответственность за достоверность этих данных.

Государственный земельный кадастр (ГЗК) есть установленная государством система учета, регистрации и оценки земель, которая направлена на регулирование земельных отношений и включает сведения о правовом, хозяйственном и п риродном состоянии земель (техническое, экономическое и правовое описание земель).

Создание ГЗК направлено на информационное обеспечение решений органов исполнительной власти, информационное обеспечение рынка недвижимости, развитие рыночных отношений в России, увеличение поступлений в бюджет.

ГЗК посвящены статьи 110, 111 Земельного кодекса (1).

Ведение государственного земельного кадастра Москвы возложено на Московский земельный комитет (Москомзем, МЗК). Порядок ведения земельного кадастра определяется указами президента РФ, нормативными актами правительства РФ, Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) и администрацией (мэрией) Москвы.

Государственный учет земель включает учет наличия и качественного состояния земель, распределение земель по их категориям, пользователям, арендаторам, а также по различным другим признакам. Необходимо различать учет колич ества земель, осуществляемый по их целевому назначению и по хозяйственному использованию, от учета качества (ценности) городских земель, которое зависит от природных и иных потребительских характеристик земельных участков.

Мониторинг земель представляет собой систему наблюдения за состоянием земельного фонда для своевременного выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов (1) статья 109.

Мониторинг в широком смысле понимается как процедура отслеживания изменений в тех или иных процессах, явлениях. Для организации мониторинга необходимо:

- определить регламент внесения изменений в эталонную базу (справочники, классификаторы, показатели, характеристики и т.д.);

- определить, кто ведет эталонную бузу;

- определить порядок распространения рабочих копий эталонной базы.

Кадастровое дело. Описание недвижимости. Содержит информацию об объекте, субъекте и обременениях.

Информация об объекте. Совокупность документально оформленных технических, экономических и юридических характеристик как объекта недвижимости.

(Мэр Санкт-Петербурга, Распоряжение №1329 от 29.12.94).

Информация о субъекте права. Определяется техническими требованиями к информационной системе. Состав информации различен для юридических и физических лиц. В качестве субъекта права выступают: владелец, арендатор, субаренд атор и т.д.

Раздел "обременения". Включает обременения, сервитуты, претензии, арест и другие операции (функции), которые необходимы для информационного обеспечения и функционирования рынка недвижимости.

Кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и/или юридически существует как единое целое. (Мэр Санкт-Петербурга, Распоряж ение №1329 от 29.12.94).

Порядок образования кадастрового номера определен Постановлением правительства РФ №475 от 15.04.96г "Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государствен ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Любое изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Уникальность кадастрового номера заключается в его постоянстве в пространстве и времени. На территории России не может бы ть двух земельных участков с одинаковыми номерами. Уже использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому земельному участку, даже если участок под данным кадастровым номером прекратил свое существование.

По своему назначению (роли в обществе) земельно-имущественный кадастр содержит две основные подсистемы:

- правовая или регистрационная (регистрационный кадастр, РК);

- фискальная или финансово-экономическая (фискальный кадастр, ФК).

Регистрационная подсистема земельного кадастра (Регистрационный кадастр, РК). Система регистрации прав на земельные участки. Создается для гарантирования прав землепользователей. Является необходимым условием создания рын ка недвижимости и любых инвестиций.

Фискальная подсистема земельного кадастра (Фискальный кадастр, ФК). Включает все аспекты создания и ведения земельного кадастра, которые связаны с земельными платежами и операциями с земельными участками, которые дают дох од в бюджет: земельные налоги, арендная плата, денежные поступления от всех операций с землей и т.д. ФК включает: прогноз, начисление и контроль поступления от арендных платежей и земельного налога. Одна из задач ФК - определение базы налогообложения.

Измерение - процесс познания объективной реальности путем сравнения измеряемой величины с эталоном.

Оценка объекта недвижимости - выражение с помощью каких-либо единиц качеств объекта недвижимости, один из видов измерений. Например, качество (ценность, достоинства) земельных участков могут оцениваться с точки зрения гра достроительства: экология, наличие исторической застройки, инженерная геология и т.д. В этом случае качество земельного участка может выражаться в баллах или каких-либо других единицах шкалы качества. Экономическая ценность земельного участка (или стоимо сть земельного участка) может выражаться в деньгах (рубли, $, экю и т.д.).

Автоматизированная информационная система (АИС) Земельного комитета - создается для:

- автоматизации подготовки и регистрации земельно-правовых документов;

- создания и ведения государственного земельного кадастра (АС ГЗК);

- ведения банка данных (БД) инвентаризации городских земель;

- автоматизации выполнения функциональных задач, которые возложены на Земельный комитет.

По своему юридическому статусу документы делятся на: нормативные; распорядительные; правоустанавливающие; заявительные.

Нормативный акт - официальный письменный документ, принимаемый уполномоченным органом государства. Нормативные акты носят общий характер, направлены на регулирование определенного вида общественных отношений и применяются неоднократно. Можно выделить нормативные документы законодательные (законы, указы, распоряжения мэра и т.д.) и технические (ГОСТ, ВСН, СНиП, инструкции и т.д.).

Распорядительные документы по земельно-правовым вопросам выпускает правительство Москвы, как собственник земли города. Посредством распорядительных документов собственник земли - правительство Москвы распоряжается земельн ыми участками, изменяя их функциональное использование или предоставляя их различным землепользователям. В настоящее время распорядительными документами могут быть:

- постановление правительства Москвы по регулированию экономико-правовых вопросов землепользования (по землям и объектам недвижимости городского значения);

- распоряжение префекта (по землям и объектам недвижимости муниципального значения);

- протоколы заседаний городской и окружных комиссий по вопросам землепользования и градостроительства, утверждаемые соответственно руководителем Комплекса перспективного развития города правительства Москвы и префектами административ ных округов (Постановление правительства Москвы от 04.06.96г №.458-49, п.18).

К распорядительным документам относятся также акт резервирования и акт выбора земельного участка. В настоящее время указанные документы в Москве отменены и заменены договором краткосрочной аренды (Распоряжение мэра Москвы от 05.09.94 г . № 430-РМ "О прекращении предоставления земельных участков на праве временного пользования").

Особенность распорядительных документов в том, что они отменяются только другим распорядительным документом. Распорядительные документы имеют определенный срок действия.

Правоустанавливающие документы выпускаются на основании распорядительных документов и закрепляют права и обязанности землепользователя. К таким документам относятся:

- государственные акты на пользование земельными участками

- договора аренды;

- свидетельство на долю в праве аренды.

Правоустанавливающие документы имеют определенный срок действия.

К заявительным документам относится Декларация землепользователя. Никаких юридических последствий заполнение Декларации не имеет. В Декларации землепользователь указывает размер земельного участка по фактическому пользова нию. Декларацию признаёт Государственная налоговая инспекция (ГНИ), на основании которой ГНИ начисляет земельный налог.