Станислав Липски, к. э. н., старший преподаватель кафедры землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству, Москва

Формирование регулируемого государством земельного рынка становится потребностью экономики. Цивилизованный земельный рынок может обеспечить привлечение в производство заемных средств через процедуру залога земельных участков и переход земли к хозяевам, способным организовать эффективное землепользование. Он необходим для развития и совершенствования производства.

Земельная доля — социально-экономическое явление, присущее современной аграрной реформе. Как известно, результатом раздела земель сельскохозяйственных предприятий на земельные доли стал переход половины общей площади сельскохозяйственных угодий (около 115 млн га) в частную собственность.

Предполагалось, что это будет способствовать обеспечению социальной справедливости и концентрации земли у эффективно хозяйствующих собственников. Действующее законодательство предоставило собственникам земельных долей право совершать с ними разного рода сделки, в том числе связанные с отчуждением или выделением долевых земельных участков в натуре.

Возник рыночный оборот земельных долей, имеющий правовые, социальные, экологические, морально-нравственные и политические аспекты. Перераспределение земель сельскохозяйственного назначения должно привести к рациональному соотношению объемов сельскохозяйственного производства и используемых земельных ресурсов.

Существуют два основных способа перераспределения земель. Один из них основывается на совершении сделок купли-продажи, аренды, мены, передачи земельного участка в безвозмездное пользование и т. п., осуществляющихся при участии двух заинтересованных сторон — это рыночное перераспределение земель. Другой способ предполагает изъятие земель и предоставление их в пользование, осуществляющиеся при участии трех сторон: специально уполномоченного на то лица, например представителя государственных или муниципальных органов, получателя земли и землепользователя на момент перераспределения — это административное перераспределение земель. Все существующие сегодня формы перераспределения земель являются сочетанием этих двух основных способов.

Формирование регулируемого государством земельного рынка становится потребностью экономики. Цивилизованный земельный рынок может обеспечить привлечение в производство заемных средств через процедуру залога земельных участков и переход земли к хозяевам, способным организовать эффективное землепользование. Он необходим для развития и совершенствования производства.

Но рынок земли не должен быть бесконтрольным — нельзя допустить экономически необоснованного перераспределения сельскохозяйственных земель. Вовлечение земли в рыночный оборот сопряжено с рядом негативных явлений, таких как спекуляция, выведение плодородных земель из сферы сельскохозяйственного использования, возрастание социальной напряженности в обществе и других. Поэтому земельный рынок должен регулироваться государством, которому при этом необходимо учитывать специфику вовлекаемых в оборот земель, сложившуюся систему земельных отношений и структуру землепользования.

Неверно сводить понятие рынка земли только к операциям купли-продажи. Рыночное перераспределение земель является добровольной, выгодной обеим сторонам переуступкой земли одним землепользователем другому. Земельный рынок подразумевает заключение любых не противоречащих закону сделок, в том числе и не влекущих отчуждения земельных участков. По нашему мнению, выделение земельных долей в натуре, во-первых, вступает в противоречие с интересами сельскохозяйственного производства и фундаментальными взглядами на особенности земель сельскохозяйственного назначения, такими как рациональное использование земель, их охрана, соблюдение целевого назначения угодий, во-вторых, порождает юридические коллизии, так как действующее законодательство, регулирующее гражданско-правовые и хозяйственные правоотношения, не в полной мере учитывает специфику, связанную с земельными долями.

Часто экономически целесообразной бывает сдача земли в аренду. В большинстве стран аренда земель дополняет институт купли-продажи, а там, где нет частной собственности на землю, является основным инструментом рыночного перераспределения земли. В нашей стране передача земли в аренду — это один из способов реализации собственниками земельных долей своих прав, а также источников дополнительного дохода, получаемого в денежной или натуральной форме. С помощью института аренды земельных долей можно оптимизировать соотношение площадей угодий и размеров других производственных ресурсов в хозяйстве. Таким образом, рынок земельных долей необходим, а его основной формой на данном этапе должна стать аренда.

Принципы государственного регулирования рынка земельных долей должны быть следующими:

безусловное сохранение целевого использования земель сельскохозяйственного назначения;
запрет выделения земельных долей на местности в специализированных (племенных, семеноводческих и других) хозяйствах;
мораторий во времени или ограничения на некоторые виды сделок с земельными долями, связанные с особенностями региона (например, малоземелье или неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.);
стимулирование сделок, способствующих оптимизации землепользования;
преимущественное право покупки земельных долей сособственниками или хозяйством, которое арендует земельные доли у собственников для ведения сельскохозяйственного производства;
введение специальных квалификационных требований к потенциальному покупателю земельных долей, намеренному организовать крестьянское (фермерское) хозяйство;
дифференцированное налогообложение сделок с земельными долями (с учетом продолжительности владения ими продавцом, причин продажи и других обстоятельств).
К настоящему времени большинство собственников долей передали их во временное пользование сельскохозяйственным организациям, приблизительно треть еще не приняла решения по распоряжению своей долей. Необходимо упорядочить взаимоотношения собственников земельных долей с сельскохозяйственными организациями, использующими соответствующие этим долям земельные участки. Эти взаимоотношения должны быть выгодны обеим сторонам в любых регионах России. Должен быть законодательно определен статус невостребованных земельных долей. Необходимо выполнить такие землеустроительные работы, как:

создание необходимых организационно-территориальных условий для кооперирования при производстве продукции и инженерном обустройстве территории;
установление границ земельных массивов, соответствующих невостребованным земельным долям и земельным долям, собственники которых не реализовали свои права по распоряжению ими;
обоснование ограничений использования земель в процессе сельскохозяйственного производства или их обременения правами лиц – не собственников;
обоснование перевода малопродуктивных угодий, числящихся в категории ценных земель, в менее ценные виды угодий.