Учебные и методические материалы
к.т.н. Ю.А. Крюков. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости

(использованы материалы сборника Rway).

Все Российское законодательство базируется на Конституции РФ. В области земельного права к нему относятся:

- законодательные акты, содержащие правовые нормы, регулирующие земельные отношения (земельный кодекс);

- указы Президента РФ, правительственные нормативные акты (постановления правительства и др.);

- ведомственные нормативные правовые акты.

Конституция РФ устанавливает следующие положения, являющиеся конституционными основами правового регулирования земельных отношений.

Статья 9:

1. Земля и другие природные ресурсы сохраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

2. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и других формах собственности.

Статья 8:

2. В РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Первые 16 статей Конституции (глава 1) являются основами конституционного строя РФ. Никакие другие положения настоящей Конституции не могут им противоречить.

Земля в РФ может находится в государственной собственности РФ и субъектов в лице их представительных органов власти; в муниципальной собственности (городов, других поселений, районов (кроме районов городов)) в лице их представительных органов власти; в частной собственности юридических лиц и граждан.

Земельный участок, находящейся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на правах общей собственности. Если доля каждого определена, то возникает долевая собственность, если нет - совместная.

Статья 36 Конституции РФ далее регулирует земельные отношения:

1. Граждане и их объединения в праве иметь в частной собственности землю.

2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона и в проекте Земельного кодекса оговорено, что помимо собственности на землю граждане и юридические лица также могут обладать правом:

- постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- пожизненного наследуемого владения;

- временного пользования земельным участком;

- аренды и субаренды земли;

- земельного сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком).

Временное пользование земельным участком разрешено на срок до 3-х лет. Аренда краткосрочная до 5 лет, и долгосрочная до 50 лет.

Следует отметить, что все земельные участки представляются в собственность, владение, пользование и аренду государством только под определенное целевое назначение, изменение которого возможно лишь с согласия местных органов власти (и м естного земельного комитета, который часто имеет двойное подчинение: Роскомзему и исполнительным органам местных органов власти данной территории).

Вторым по значимости законодательным актом, оказывающим огромное влияние на земельные отношения в России, является Земельным кодекс. Ныне действующий земельный кодекс, принятый ещё в 1991 году Съездом Народных Депутатов, был частично отменен Президентом РФ Указом от 24.12.93 года № 2287, как не соответствующий Конституции.

Новый Земельный кодекс, по ясным для всех причинам, до сих пор ещё не действует. Таким образом, сейчас существует неопределенность в некоторых частях земельного законодательства. Образовавшийся вакуум немного заполнили следующие, выход ившие позднее, законодательные акты:

Указа Президента РФ от 27.12.91г №323

"О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР".

Указ Президента РФ от 24.11.93 г. № 1767

"О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

Указ Президента РФ от 11.12.93 г. № 2130

"О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость".

Указ Президента РФ от 06.02.95г. № 96

"О втором этапе приватизации в Москве"

п.3 Приватизация недвижимого имущества, расположенного на территории г. Москвы, порождает право собственника этого имущества на получение в долгосрочную аренду (49 лет) соответствующего земельного участка.

Указ Президента РФ от 28.02.96 № 293

"О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"

Приложение. Формы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

Раздел 1. Описание недвижимости: Земельный участок; Здания, сооружения; Жилые, нежилые помещения, прочие составляющие недвижимости.

Раздел 2. Запись о праве собственности и других вещных правах.

Раздел 3. Запись об обременениях (ограничениях) вещных прав.

Закон Верховный Совет РФ от 29.05.92 № 2872-1

"О залоге".

Примечание к документу: Применяется постольку, поскольку не противоречит части первой Гражданского кодекса от 30.11.94 № 51-ФЗ

Постановления правительства РФ №622 от 25.08.92г

"О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра".

Постановления правительства РФ №475 от 15.04.96

"Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Приложение 1 Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости.

Приложение 2 Порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Проект Земельного кодекса аграрной фракции, принятый в первом чтении Государственной Думой и получивший резкий отзыв Президента РФ, далеко не совершенен только потому, что требует после себя изменения ранее принятых федеральных законов ("О плате за землю", "О крестьянском, фермерском хозяйстве", "Основы лесного законодательства" и др.) и принятие новых ("О государственных и муниципальных землях", об аренде земли, об ипотеке и др.). Последующее отклонение проекта во втором чтении тольк о подтверждает справедливость критики проекта Земельного кодекса.

Московское правительство добилось признания для города статуса субъекта федерации и разработало ряд нормативных актов, способствующих разрешению земельных правоотношений с наибольшей выгодой для казны.

Гражданский кодекс, вступивший в действие с начала 1995 года четко определяет понятие недвижимых и движимых вещей.

17-я глава Гражданского кодекса (статьи 260-287) полностью посвящена праву собственности и иным правам на землю и вступит в силу совместно с новым Земельным Кодексом. В соответствии с ней собственник вправе владеть, пользоваться и расп оряжаться землей, как и любым другим имуществом, если это не противоречит законодательству. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка почвы, замкнутые водоемы, лес, растения, распространенные полезн ые ископаемые (торф, песок, глина), если иное не установлено законом.

Глава 17 ГК находится в противоречии с Конституцией РФ, которая относит земельное право к области совместной деятельности федерации и субъекта федерации.