Учебные и методические материалы
к.т.н. Ю.А. Крюков. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости

Программа создания рынка недвижимости ставит проблему срочной организации надежной, открытой, общественной системы кадастра, которая будет заниматься сделками с недвижимостью, четко определяя тип сделки, стороны сделки, права на недвижимость. Для работы земельного рынка требуется четкая идентификация прав собственности и границ участков. Оценка участка требует ясности по идентификации участков и полных карт с указанием границ, площадей и наложенных ограничений. Четкая формулировк а прав собственности является непременным условием при залоге земли.

Необходимо сделать следующее замечание. Во всем мире системы земельного кадастра открытые системы. Это принципиально важно для контроля с стороны общественности за рынком недвижимости. Именно это прямо записано в законе "Об информации ...": Статья 13.
Типы кадастров (правовой, фискальный, многоцелевой).

Существует три основных типа кадастров:

- правовой - запись прав на недвижимость;

- фискальный - запись стоимости недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;

- многоцелевой - объединение правовой и фискальной систем с другой информацией, такой как планирование и землепользование (в России это называется ГИС города, района).

Выделяются следующие этапы создания фискального кадастра:

- идентификация и картографирование всех объектов недвижимости;

- классификация каждого объекта недвижимости;

- анализ рыночных данных;

- оценка каждого объекта недвижимости;

- определение собственников и налогоплательщиков;

- подготовка оценочных ведомостей;

- рассылка деклараций и сбор налогов;

- установление процедур обжалования.

Правовой и фискальный кадастр в России создаются одновременно. Более того, часть средств в пределах 10% от земельных платежей используется для развития кадастра.

Создание многоцелевого кадастра (земельной информационной системы ЗИС) связано с многими трудностями, поскольку сложившиеся системы информации уже сложились и находятся в ведении разных государственных структур. Имеется некоторые отли чия ЗИС и ГИС (географической информационной системы):

- ЗИС обычно связывается с кадастром и крупномасштабными картами;

- ЗИС часто используется для описания управления всеми формами пространственных данных с упором на функциях организации и управления; ГИС представляется системой с упором на технологии решения этих вопросов.

В России в последнее время более часто используется понятие ГИС. Отчасти, это связано с активно работающей общественной организацией "ГИС-ассоциация".

Некоторые комментарии Т.Узуновой по развитию кадастра России:

- Потребность в развитии земельно-имущественного кадастра была вызвана революционными изменениями в вопросах о правах собственности и необходимости ускорения и упрощения процедуры регистрации этих прав.

- Сразу создавать полноценный земельно-имущественный кадастр практически невозможно из-за больших затрат и отсутствия разработанных необходимых научных дисциплин. Поэтому рекомендуется разрабатывать стратегию развития "реальной в суще ствующих условиях и открытой для будущего прогресса" (Газидский, 1994г).

- Земельно-имущественный кадастр создается в очень динамичной среде (изменяющееся законодательство и структура участвующие в земельной администрации).

- Централизованно принимаемые решения должны быть заменены системами, которые получают поддержку местных органов власти.

- Даже в развитых странах большинство организаций придерживаются постепенных нововведений, планируя на несколько лет программы приобретения оборудования, сбора информации, обучения персонала и т.д.

- Программно-техническое обеспечение должно основываться на глубоком анализе действительных нужд с точки зрения функциональности, ресурсов и затрат, необходимых для создания и обслуживания новых систем.

- Целью первой стадии развития должно стать установление стандартов, установлением терминологии, форматов и структуры данных, классификаторов, кодов, точностных характеристик и т.д.

Обеспечение прав собственности имеет два взаимосвязанных аспекта: юридический и технический. Юридическая защита обеспечивается законодательством, принципами и функционированием системы регистрации и в судах. Кадастр работает в рамках законности и обеспечивает технический уровень защищенности прав. По этим причинам можно определить земельно-имущественный кадастр как техническая инфраструктура института прав собственности.