Антон Свешников

Застройщики, работающие на рынке загородного жилья, увлеклись строительством поселков. Выигрывают те, кто строит суперэлитные особняки.

В прошлом году застройщики стали проявлять повышенный интерес к строительству поселков, дома в которых были изначально предназначены для сдачи в аренду. Поэтому в нынешнем году подобные предложения будут представлены в несколько большем объеме, чем раньше, но для удовлетворения растущего спроса их по-прежнему будет недостаточно. Всего, по приблизительным оценкам, в текущем году ожидается сдача около 100 коттеджных поселков, в каждом из которых порядка 50 домов.

Специалисты компании Penny Lane Realty считают, что в этом году количество введенных в строй новых поселков превысит прошлогодние показатели. Причем основной объем новых домов придется на коттеджи высокой и бизнес-категорий (класс В и С), а предложение объектов высшей категории класса А ограничится всего лишь 1 - 2 поселками. Зачастую спрос на коттеджи застройщики сильно переоценивают. Реально платежеспособный спрос существует на ликвидные объекты, расположенные в известных «стародачных» местах поблизости от естественных водоемов, водохранилищ или на лесных участках с ценными породами деревьев. Подобные факторы увеличивают стоимость участка на 30 – 50%. Например, если стоимость земли в полях близ Жуковки (9 км от МКАД) приближается к $10 000 за «сотку», то участки в лесу стоят как минимум в два раза дороже.

Обычно наибольший разброс цен наблюдается на земельные участки, расположенные в 15-километровой зоне от МКАД, что объясняется ограниченным предложением выделяемых здесь землеотводов. Зато по мере удаления от столицы количество предложений свободных участков растет в арифметической прогрессии. «Сотки» в дальнем Подмосковье дорожают значительно медленнее.

«Рублево-Успешное шоссе»

По прогнозам риэлтеров, в этом году заметных изменений в рейтинге покупательских предпочтений не предвидится. По-прежнему лидировать будет недвижимость, расположенная на западе. На первом месте – Рублево-Успенское шоссе, предлагающее своим обитателям развитую инфраструктуру, высокое качество недвижимости, однородную социальную среду. Поскольку здесь с каждым годом становится все меньше свободных участков, а новых землеотводов не предвидится, то цены неуклонно растут. Например, только в прошлом году «рублевские наделы» в зависимости от элитности места подорожали на 20 – 70%. В результате здесь была зафиксирована максимальная цена за «сотку» со всеми коммуникациями $50 000. На втором месте в списке покупательских предпочтений остается Новорижское направление. Только за прошлый год цены на «новорижскую» землю, подгоняемые платежеспособным спросом, увеличились более чем в два раза. Сейчас здесь средние цены на сотку земли составляют $5700 (0 – 15 км), $4800 (15 – 30 км), $1700 (до 50 км).

Высокий спрос сохраняется и на недвижимость, расположенную вдоль Калужского и Киевского шоссе. Средние цены на сотку земли здесь находятся в пределах $3700 – 4200 (0 – 15 км) и $700 – 1700 (до 50 км).

В последние годы выросла популярность Дмитровского, Осташковского и Ярославского направлений. Средняя стоимость земли по этим направлениям колеблется в пределах $4200 – 4600 (0-15 км) и $600 – 800 (до 50 км) за «сотку».

Помимо этих направлений, по исследованиям специалистов компании Penny Lane Realty, в ближайшее время можно прогнозировать рост интереса к Пятницкому шоссе. Как считают в компании, это во многом обусловлено согласованными действиями группы застройщиков, архитекторов, дизайнеров и строителей, работающих на этом земельном участке.

Южные и восточные направления остаются в числе аутсайдеров загородного рынка. Приятное исключение составляют «сотки» в «стародачных» поселках типа Малаховки или Салтыковки, стоимость которых сегодня доходит до $3000 – 5000.

На земельные участки по Симферопольскому и Каширскому направлениям никакого ажиотажа не предвидится. Здесь средняя стоимость самых приближенных к МКАД наделов составляет всего $1600 за «сотку». А самые удаленные участки по Щелковскому направлению можно купить и вовсе за бесценок – по $300 за «сотку».

Старомосковские помещики

Спрос на землю во многом зависит от возводимой на участке недвижимости. Понятно, что чем выше статус дома, тем больше должен быть участок. По словам Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в последние годы в расчете на строительство дорогого дома VIP-класса стоимостью от $800 000 покупатели, как правило, ориентируются на приобретение участков по 20 – 30 соток вдоль Рублево-Успенского и Новорижского шоссе не далее 15 – 20 км от МКАД. В таких поселках, рассчитанных не более чем на 50 домов, возводятся особняки площадью не менее 350 – 400 кв. м.

Под дома площадью 250 – 300 кв. м в средней ценовой категории ($200 000 – 400 000), как правило, предлагаются участки площадью 12 – 15 соток, расположенные в 30-километровой зоне от МКАД. Под строительство более дешевых объектов (до $200 000) востребованы удаленные наделы (до 50 км) по 10 – 12 соток.

Под дешевые дома (до $30 000) охотно покупают 6 – 8 соток в районе 50 – 60 км от МКАД, а также небольшие дачи площадью не более 150 – 170 кв. м в паре километров от станции. Стоит отметить, что традиционные «шесть соток» с каждым годом теряют свою инвестиционную привлекательность, поэтому вкладывать средства в строительство капитального дома для постоянного проживания на таком участке не совсем целесообразно.

Гораздо выгоднее обзавестись недвижимостью в «стародачных» поселках, где цены, как правило, существенно выше, чем в целом по данному направлению. Причины вполне очевидны: в этих поселках есть все коммуникации и развита инфраструктура. Правда, поскольку в таких местах уже почти не осталось свободных под застройку участков, покупатель практически лишен возможности выбора.

По всей видимости, в этом году спрос по сравнению с прошлым летом не изменится. А значит, по-прежнему наиболее востребованными должны оказаться земельные участки размером 10 – 15 соток стоимостью от $1000 до $3000 с домами площадью 150 – 250 кв. м.

Свой коттедж

Большинство покупателей ориентированы сегодня на приобретение участка с подрядом на строительство коттеджа в организованном поселке. Ведь покупка коттеджа по инвестиционному контракту позволяет будущим собственникам выбрать вариант проекта своего дома. Поскольку в договоре с застройщиком указывается фиксированная стоимость коттеджа, у будущего собственника появляется реальная возможность спланировать бюджет более рационально. Хотя приходится признать, что относительно покупки уже готовых объектов выбор покупателя изначально ограничен крайне неравномерным местом их «прописки». Так, по данным АН «МИЭЛЬ-Недвижимость», в этом году основная доля предложений загородных домов (56%) будет находиться в 15 – 30 км от МКАД. Порядка 31% планируется возвести в 30 – 50 км от городской черты и только 13% – в наиболее привлекательном 15-километровом удалении от кольцевой автодороги.

В любом случае в нынешнем году загородную недвижимость станут приобретать активнее. В результате, по прогнозам риэлтеров, земли, пригодные для строительства, только подорожают, причем цены, скорее всего, будут расти теми же темпами, что и прежде – в среднем на 50% в год.

Деловой еженедельник Компания