Многие мечтают построить собственный загородный дом, но воплотить эту мечту
в жизнь, к сожалению, удается не каждому. Разумеется, если вы
не стеснены в средствах и можете позволить себе приобрести участок
на вторичном рынке, никаких проблем не будет. А вот тому,
кто рассчитывает получить земельный надел под ИЖС от муниципальных властей,
сегодня придется трудновато. Как положено? Согласно Постановлению правительства Ленинградской области №
458 от 13.11.1995 г., земельные участки, находящиеся в муниципальной или
государственной собственности, предоставляются жителям области (бесплатно) и петербуржцам (за плату)
на основании соответствующего распоряжения главы районной администрации. Сначала потенциальный застройщик
должен обратиться в муниципальные органы с просьбой выделить участок под
индивидуальное жилищное строительство, после чего ему предложат на выбор несколько
имеющихся в наличии вариантов. В том случае, если претенденту понравился
один из участков, ему остается только дождаться постановления главы
администрации
о выделении земли под ИЖС с разрешением на строительство жилого
дома. После завершения строительства (как правило, в постановлении оговаривается, что
оно должно быть завершено в течение трех лет) землю можно
выкупить (приватизировать) или приобрести в аренду. Правда, перед этим придется
выполнить еще одно требование: поставить участок на кадастровый учет. Процедура
эта, между прочим, не из приятных. Хотя учетом земель занимается
областная кадастровая палата, практическую часть (определение границ надела, или, выражаясь
научным языком, составление кадастрового плана) выполняют частные предприниматели, деятельность которых
совершенно не регулируется государством. Так что стоимость кадастрового плана часто
берется "с потолка", особенно если вам потребуется получить его на
руки в кратчайшие сроки. Кстати, по закону, каждый житель области
может лишь один раз в жизни бесплатно получить земельный участок
8-12 соток (конкретный размер определяется постановлением земельной комиссии региона). При
желании приобрести больше земли, придется уже заплатить - как и
всем петербуржцам, на общих основаниях. А на самом деле... На
самом деле возможность получения земли под ИЖС от муниципальных органов
в большинстве районов стала фактом истории. Действительно, лет десять назад
проблемы не существовало - получить участок под застройку мог любой
желающий. Сейчас ситуация приближается к критической. Потенциальные застройщики тщетно обивают
пороги районных администраций - для них заготовлен один-единственный ответ: "Выдача
участков под застройку приостановлена". Почему? Оказывается, за последнее десятилетие муниципальные
органы выделили слишком много земли под индивидуальное жилищное строительство. А
поскольку, согласно новому Земельному кодексу РФ, участок и находящийся на
нем объект недвижимости считаются неделимым целым, чтобы распоряжаться землей (например,
продать), нужно сначала ее приватизировать. Для этой процедуры необходима постановка
участка на кадастровый учет и составление его кадастрового плана. Вот
тут-то и возникли самые большие трудности. Как оказалось, земельные комитеты
не в силах справиться с огромным количеством заявок, полученных от
граждан. В итоге выдача новых "наделов" была приостановлена. При этом
интересен следующий факт: если простым гражданам о получении земли под
застройку теперь не приходится и мечтать (прежде всего в Приозерском,
Выборгском, Всеволожском и некоторых других районах), то у юридических лиц
таких проблем, как правило, не возникает. В районных администрациях находят
возможность выделить им достаточно крупные участки под проведение проектно-изыскательских работ
(ПИР) сроком на 1 год. После этого между двумя сторонами
заключается договор, согласно которому юридическое лицо обязано в течение трех
лет закончить формирование объекта - садоводства, жилого объекта или объекта
коммерческой недвижимости. Загородное домостроение становится необыкновенно популярным видом деятельности для
многих сфер бизнеса. Крупные компании приобретают земельные участки, с тем
чтобы, построив объект, затем продать его или же сдавать в
аренду. Кто богаче, тот и прав Но и на вторичном
рынке купить хороший участок не так просто, как кажется. Каждый
потенциальный покупатель нередко оказывается в условиях жесткой конкуренции с более
состоятельными (и влиятельными) застройщиками. Кроме того, лучшие земли Ленинградской области
активно осваивают москвичи, которые, располагая большими, чем петербуржцы финансовыми возможностями,
щедро вкладывают свой капитал в наши угодья. В результате цены
на участки в престижных районах области стремительно растут (в последнее
время они выросли в разных районах на 70-100%). Однако это
вовсе не следствие экстенсивной политики крупнейших московских компаний. Оказывается, повышенный
интерес к землям в Ленобласти и пригородах Санкт-Петербурга проявляют прежде
всего, москвичи-"частники", для которых загородный дом под Питером - весьма
заманчивая перспектива. Что касается менее престижных районов, то в любом
из них можно без проблем приобрести участок необходимых размеров. Но
при этом надо учитывать еще некоторые немаловажные факторы - например,
стоимость подведения воды, газа, электричества. В целом, пакет "городских" коммуникаций
(даже если они уже имеются поблизости и требуется просто подключить
их к дому) обойдется не менее $10 000. Разумеется, для
состоятельных граждан это не препятствие. А вот собственникам со скромным
достатком такие затраты, как правило, сильно бьют по карману. Финансовые
сложности возникают и у "счастливчиков", которым все-таки удалось получить участок
под ИЖС. Сначала им придется разобраться с налоговыми органами (как
известно, с 2001 года Министерство по налогам и сборам решило
взимать налог на землю под недостроенным жильем в размере 100%
от базовых ставок земельного налога вместо положенных 3%), затем раскошелиться
на составление кадастрового плана и наконец разориться на подведение необходимых
коммуникаций.По материалам журнала "Риэлтор" (А. Резенков)
Коттеджи в "золотом треугольнике"Не
секрет, что территориальные резервы традиционных зон элитного отдыха уже на
исходе, да и слишком плотная застройка в таких местах не
способствует комфорту. Между тем совсем рядом с Репино или Комарово
есть уютные и укромные уголки, которые сегодня активно осваиваются строительными
компаниями и агентствами недвижимости. Профессионалы называют расположенный справа от Выборгской трассы
район "золотым треугольником", в основании которого - Комарово и Репино,
а третьей вершиной служит населенный пункт Ленинское. Привыкшие отдыхать в
этих местах знают, какая изумительная природа в пойме реки Сестры:
сосновые леса, поляны, небольшие озера. Только отдыхать тут приходится, как
правило, "диким" способом, точнее, приходилось до недавнего времени, пока сюда
не пришли строители и риэлтеры. Плюсы расположения были налицо: близость
к Финскому заливу, удобное транспортное сообщение с Петербургом и налаженная
инфраструктура. Разумеется, можно и в других местах Ленобласти найти замечательные
пейзажи и обрести спокойный отдых, так сказать, вдали от шума
городского. Вот только ехать туда придется часа два-три, магазин при
этом будет расположен километров за двадцать от дома, а уж
про какой-нибудь "боулинг" и мечтать не смейте. В "золотом треугольнике"
все иначе: здесь рядом расположены современные универсамы, поликлиники, аптеки, школы
и детские сады,
рестораны, бассейн, боулинг и другие учреждения и
заведения, необходимые современному человеку для полноценной жизни. Чтобы добраться до
них, необходимо проехать всего несколько минут на машине по хорошей
дороге, при желании - можно даже дойти пешком. А когда
вам надоест многолюдье курортных поселков, вы сможете также быстро вернуться
к себе домой. Впрочем для начала нужно построить тот самый
дом, куда можно вернуться. Учитывая цены на землю, было решено
выстроить на берегу реки Сестры коттед-жный поселок. Предлагаемые во владение
участки - от 24 соток, так что столпотворения хозяев на
одном пятачке не будет. Коттедж - не летняя дача, в
нем необходимы все удобства, а потому одна из важнейших проблем
- подведение коммуникаций. И эта проблема была решена. Вода, например,
подается в дом из скважины, с глубины 180 метров (это
самый чистый, Гдовский горизонт). Построена отдельная электроподстанция, поэтому характерных для
"загорода" перебоев с электричеством тут не будет. Кроме того, есть
реальные перспективы газификации этого района, которая сделает проживание в новых
коттеджах еще более комфортным и экономичным. Ну и, естественно, тут
нет проблем с охраной: есть и общий забор, и охранники,
защищающие чужую собст-венность от злоумышленников. Подчеркнем, что все это не планы
на бумаге, - часть домов уже возведена. Площадь строящихся домов
не меньше 200 квадратных метров, причем строятся они на продажу,
а не под заказ. Пугаться того, что получится некий "инкубатор",
не следует: каждый дом имеет сугубо
индивидуальный облик, однако проектные
решения здесь диктуются разумной функциональностью, а не капризами заказчика (что
в дальнейшем, если захочется продать собственность, будет только плюсом!). В
исключительных случаях, впрочем, возможно и строительство какого-нибудь уникального проекта под
заказ, поскольку застройщики стремятся, чтобы каждый клиент обретал искомое и
оставался доволен. Одним коттеджным поселком застройщики ограничиваться не собираются: "золотой
треугольник" - весьма перспективная территория, которая только начинает серьезно осваиваться.
Колоссальным потенциалом этого района объясняется большой спортивно-развлекательный комплекс с рестораном
и бассейном, сооруженный в Ленинском, и строительство гольф-клуба. В зоне
"золотого треугольника" обеспечен однородный социальный состав владельцев и созданы все
условия для постоянного проживания и
полноценного отдыха. По материалам "Загородного
обозрения" (М. Скворцов) Путешествие из ПетербургаСегодня ближние пригороды и Ленинградская область
предлагают столько разнообразных видов отдыха, что глаза разбегаются. Пансионаты, турбазы
и базы отдыха обновляют и реконструируют старые корпуса, а по
соседству уже растут частные коттеджи финского образца. А главное -
отдых в Ленобласти сегодня, что называется, на любой кошелек -
от суперсовременных VIP-номеров с видом на озеро до незатейливых деревянных
дачек на Карельском перешейке. Подкоптиться на горячем песочке, понырять и
поплавать в теплой воде и вообще насладиться курортной жизнью можно
и в наших широтах, всего через час-полтора после выхода из
дома. Пансионаты на любой вкус Наиболее популярные пансионаты сегодня активно
сотрудничают с турфирмами. Пик популярности приходится на Курортный район -
Репино, Комарово, Сестрорецк, Рощино. Поселки северо-восточного побережья Финского залива лет
сто назад сравнивали с Ниццей и Ривьерой, даже называли сказочным
летним Эльдорадо. И по сию пору здесь разнообразных пансионатов и
санаториев сохранилось более чем достаточно. Причем в Репине и Комарове
инфраструктура отдыха развита лучше всего. Есть основания предполагать, что это
связано с традиционным расположением неподалеку резиденций городского начальства. Причины популярности
того или иного места отдыха кроются в удачном сочетании стоимости
проживания и комплекса услуг, которые предоставляет пансионат. Стандартный набор дополнительных
жизненных благ - бильярд, сауна, волейбольные площадки или теннисные корты.
К тому же везде клиентам предлагают полный пансион, включающий в
себя трехразовое питание, - за весьма умеренную сумму. Турфирмы перечисляют
несколько наиболее популярных пансионатов. Например, в пансионате "Балтиец", где сумели
обновить существенную часть номерного фонда, открыты теннисный корт и бассейн.
Недавно пансионат получил класс "три звезды". Популярность пансионата, обусловленная этими
переменами и его близостью к городу, постоянно растет. По соседству
находится и другой не менее любимый отдыхающими пансионат - "Заря".
По уровню проживания он не уступает "Балтийцу", но здесь, кроме
того, можно поправить здоровье и пройти лечебные процедуры. Многие пансионаты
пытаются привлечь клиентов разных социальных слоев. Например, на базе отдыха
"Ленинградец" (Рощино) административный корпус старой постройки соседствует с возведенными в
последние годы коттеджами финского образца. Коттеджи - разной вместимости, от
5 до 20 человек. В каждом домике - свои сауна
и кухня, а в административном корпусе - кинозал и кафе.
Впрочем, невзирая на уровень цен, многие пансионаты и санатории по-прежнему
обязаны принимать у себя льготные категории граждан, прибывающих на отдых
по путевкам социального страхования. Естественно, чем дороже проживание в пансионате,
тем меньше шансов, что вашими соседями окажутся приехавшие отдыхать по
льготным путевкам пенсионеры. В турфирмах приводят такие цифры: в "Балтийце",
где проживание начинается от 650 рублей в сутки, доля "льготников"
составляет лишь 10%. В "Заре", где цены более демократичны, их
количество достигает 40%. А в "Буревестнике", где сутки отдыха стоят
400 рублей, эта категория отдыхающих составляет уже 60%. Юг пока
не в моде Южное направление пользуется меньшим спросом, чем северное.
Хотя и здесь хватает пансионатов и санаториев на самом берегу
залива или в парковых зонах. Поскольку спрос здесь всегда был
ниже, дела с реконструкцией и ремонтом у пансионатов обстоят существенно
хуже. А значит - ниже и стоимость проживания. Турфирмы рекомендуют
пансионаты на южном направлении для неприхотливых студентов и семей с
невысокими претензиями к уровню проживания. Например, санаторий "Царскосельский" расположен на
окраине Баболовского парка в Пушкине. На территории санатория находится часть
Баболовского парка, Баболовский дворец, река Кузьминка с построенной на ней
дамбой, питьевой родник. Кроме того, в распоряжении отдыхающих бар, сауна,
лечебные процедуры, кинозал, дискозал, библиотека. Но все это - образца
советских времен. И стоимость места в номере - от 200
рублей в сутки. От 200 рублей в сутки начинается стоимость
аренды и на базе отдыха "Ораниенбаум", расположенной на территории музея-заповедника,
в Кавалерском корпусе. Впрочем, недорогие базы отдыха сохранились и на
Карельском перешейке. Как правило, такая база отдыха представляет собой несколько
дощатых домиков (комната и кухня), с минимумом мебели и электроплиткой
и с удобствами по соседству. Их аренда обходится также примерно
в 200 рублей в сутки - впрочем, здесь многое зависит
от местоположения базы отдыха. Взрослым такой отдых может оказаться и
не по вкусу, поэтому такие базы отдыха часто работают как
пионерлагеря. За длительное проживание возможна скидка. По материалам журнала "Отдых"
КУРОРТНЫЙ РАЙОН: точки пересечения элитМолод, но не прост Курортный район
– самый молодой в административных границах Петербурга, но вместе с
тем его недвижимость являет собой запутанный клубок правоотношений. Почти до
самой войны Карельский перешеек, вплоть до Белоострова и реки Сестры,
являлся территорией Финляндии. Зато сразу после Победы на песчаные пляжи
поселков Солнечное, Репино и Комарово высадили «десант» академиков, кинематографистов и
писателей: здесь начали появляться дачные поселки и Дома творчества. Почитали
за честь обитать рядом с деятелями культуры и науки и
сильные мира сего. Территории девственно чистых реликтовых болот постепенно застраивались
щитовыми «коммунальными» дачами, а
дореволюционные особняки превращались в «выездные» ведомственные
детсады и загородные резиденции крупных партийных чиновников. В прошлом десятилетии
возник собственно герой нашего повествования – Курортный район. Он образован
слиянием Зеленогорского и Сестрорецкого районов. Для петербургской мэрии это был
ход, позволивший делить и перераспределять чрезвычайно привлекательные для индивидуального строительства
кусочки свободной земли. В годы, ознаменовавшиеся приходом новых экономических отношений,
цены на загородную недвижимость на Курортной улице, проходящей через Солнечное,
Репино и Комарово, взлетели едва ли не до уровня риэлторского
«золотого треугольника». Дача в Комарово сегодня рассматривается как логичное приложение
к квартире с видом на Мойку. В прежние годы район
был более «демократичным»: здесь снимали дачи ветераны войны и труда.
Сегодня, как и в советские времена, крупным держателем дачного фонда,
предназначенного для сдачи в аренду, является администрация города, а обслуживанием
и распределением занимается ГУП «Пригородное», в ведении которого находятся около
2,5 тыс. домов. В числе «государственных» объектов по-прежнему остаются и
многочисленные ветхие щитовые домики, сдаваемые арендаторам (список «льготников» утверждают органы
социальной защиты), и старинные особняки, оставшиеся от финских, либо дореволюционных
владельцев, которые также сдают в аренду, правда, более крупным, корпоративным
клиентам.Ближе к власти В риэлторской среде нет согласия относительно того,
какие признаки делают объект жилой недвижимости элитным. Однако называя зоны
«безусловно элитной» застройки, профессионалы проявляют удивительное единодушие: в наших пригородах
в данную категорию всегда попадали территории близ песчаных пляжей поселков
Солнечное, Репино и Комарово. Впоследствии (после того, как интерес к
данным местам проявили видные чиновники) к «элите» присоединились некоторые зоны
Всеволожского района (Юкки-Порошкино). «Хит» двух последних сезонов – «президентская» Стрельна…
Наблюдая за этой тенденцией, можно выявить один из основных признаков
«элитности»: состоятельные люди стремятся быть ближе к власти. По всей
видимости, именно такой расклад определяет ценовую карту Курортного района. «Вне
рынка» (с ценами от $5 тыс.) – территория между железной
дорогой Выборгского направления и песчаным побережьем
Финского залива. Это тоже
своего рода «золотой треугольник», только за городом. Однако и внутри
него есть особые «точки притяжения»: многокилометровая Курортная улица, проходящая через
Солнечное, Репино и Комарово, примыкающий к госдачам Академгородок, Сестрорецкий курорт
с номенклатурными пансионатами и санаториями (есть неподтвержденные данные о том,
что цены отдельных земельных наделов здесь доходили до $11–12 тыс.
за сотку). В других уголках обозначенного района цены тоже высокие,
но редко бывают запредельными. Чтобы приобрести «эксклюзивный» участок от 15
соток в вышеобозначенных зонах, некоторые состоятельные клиенты порой готовы участвовать
в аукционах. Однако предложения исчисляются единицами. На протяжении последних лет
застройщики пытались осваивать данные территории, предлагая в качестве альтернативы «особнякам-крепостям»
благоустроенные коттеджные поселки с общей охраной, коммуникациями и социальной инфраструктурой
клубного типа. Близ поселка Репино, рядом с пляжем, на землях,
исторически принадлежавших газопромышленному ведомству, начала расти Консульская деревня, изначально спланированная
как поселок класса «Hi-end». Рядом – деревня-выставка амбициозных архитектурных проектов.
Интерес к подобным застройкам со стороны состоятельных приобретателей есть, однако
покупатели сверхдорогих объектов по большей части индивидуалисты. Человек, приобретающий ветхий
дом в поселке академиков, платит вовсе не за сотки и
коммуникации, а за собственные амбиции в отношении окружающей историко-культурной среды.
Но кто сказал, что это плохо?Откуда земля? В прошлом году
городской Комитет по строительству обнародовал программу размещения зон малоэтажной застройки
петербургских пригородов, в которой особое место отводилось именно Курортному району.
Документ называет новые перспективные массивы застройки, и
предусматривает, что население
района в обозримом будущем увеличится в два раза – прежде
всего, за счет состоятельных обитателей коттеджей и таунхаузов, приобретающих объекты
на инвестиционных условиях. Между тем, пока это всего лишь концепция.Свободной
земли в элитных уголках Курортного района нет и не предвидится.
Те же участки, которые иногда выставляют на рынок, имеют серьезную
«нагрузку» в виде старых строений, ограничений в использовании и запутанных
отношений между собственниками и
наследниками. Распутывая эти клубки, риэлторы и
юристы работают целыми «бригадами». Откуда же берутся земли под застройку в
Курортном районе? Самый распространенный вариант – приобретение старой дачи у
хозяина. Как и в любом другом районе, можно купить старый
дом, снести его и построить новый. Потенциальных основателей родовых поместий
всегда привлекал «сталинский» Академгородок с приземистыми щитовыми домами. В каждом
таком владении есть сторожка с гаражом и двухкомнатной квартиркой (видимо,
для садовника, шофера или повара). Участки – от «скромных» 60
соток до целых поместий на полутора гектарах (при рыночной цене
$4–5 тыс. за сотку – это целое состояние). Однако на
практике все обстоит гораздо сложнее. Во-первых, дети и внуки академиков
выросли и разъехались по свету, поэтому в любом случае следует
учитывать возможности появления нежданных наследников. Во-вторых, приобретателю такого объекта недвижимости,
если он
намерен не то что снести, но даже модернизировать
ветхое строение (в послевоенные годы эти дома сооружали наспех), придется
иметь дело с представителями КГИОПа и архитектурного надзора. Впрочем, влияние
контролирующих органов распространяется далеко за пределы Академгородка – на всю
историческую часть Комарово. Появляются на рынке участки и другого происхождения.
В начале прошлого десятилетия лицам, состоящим на учете в качестве
нуждающихся в улучшении жилищных условий, выделяли участки по 12 соток
для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В Курортном районе эта практика
также имела место. Однако в ряды «очередников» затесались не только
простые «нуждающиеся», но также местные чиновники, предприимчивые петербуржцы и просто
влиятельные люди. В землеотводы под ИЖС попадали и кусочки близ
золотистых песчаных пляжей Сестрорецкого курорта. Впоследствии те, кто не смог
освоить эти земли, получили легальную возможность приватизировать и продать их
по выгодным ценам. К слову, у риэлторов сегодня меньше всего
проблем с инвесторами, пришедшими на такие территории. Как правило, все
правоустанавливающие документы у них в полном порядке. Представители некоторых питерских
риэлторских компаний всерьез изучали возможности расселения муниципальных деревянных домов типа
«пять квартир, общая кухня, удобства на улице». Их также можно
сносить и использовать освободившиеся земли для строительства элитных таунхаузов и
особняков. Схема, предполагающая создание кондоминиума и принятие на баланс придомовой
территории (перед расселением), юридически выверена, но не слишком надежна с
практической точки зрения. Во-первых, к обитателям расселяемого дома «аппетит приходит
во время еды» («городским» риэлторам это хорошо знакомо). Во-вторых, при
расселении дома под снос может «нарисоваться» не больше 12 соток
придомовой территории – в перспективе, тех самых частных земельных владений,
из-за которых все и затевается. «Цена вопроса» подчас оказывается непомерно
высокой даже для элитного Курортного района.
Так или иначе, но
ветхих коммунальных строений в районе по-прежнему великое множество. Появляются также
предложения приобрести здесь ведомственный детский сад, базу отдыха, бывший пионерлагерь.
Но и в этом случае бывают неясности. Во-первых, такие предложения
исходят уже не от внуков академиков, а от многочисленных наследников
флагманов социалистической индустрии, на чьем балансе в свое время находились
данные объекты. Кроме сложностей во взаимоотношениях (не всегда понятно –
кто хозяин) есть и другая проблема: целевое назначение участка. Многие
новые землевладельцы начинают строить на свой страх и риск, не
дожидаясь необходимых согласований. Поэтому, заглянув в правоустанавливающие документы, порой можно
обнаружить, что перед нами вовсе не индивидуальный жилой дом с
бассейном и зимним садом, а, к примеру, детский сад… *** Таковы
лишь некоторые особенности рынка земель Курортного района.
Здесь смешались интересы
разных поколений, профессиональных сфер и социальных групп. Кроме того, риэлторы
рассказывают и о цепочках многочисленных непрофессиональных посредников (из числа соседей),
чьи аппетиты часто срывают сделки, и о владельцах «вишневых садов»,
у которых иногда не оказывается вообще никаких правоустанавливающих документов… Принятый в
позапрошлом году Земельный кодекс проясняет вопросы рыночного оборота земли лишь
отчасти. Слишком многое здесь еще предстоит распутывать. Решение житейских земельных
проблем по-прежнему останется уделом профессионалов. По материалам журнала ""Мир и
Дом", №6"2003.
|
