Принятие Земельного кодекса является завершающим этапом приватизации российских предприятий. Если раньше предприятию могли принадлежать только производственные площади и здания, то теперь – и земля, на которой это предприятие находится (что является абсолютной практикой в большинстве развитых стран мира). Таким образом, станет возможно формирование единого имущественного комплекса, то есть приватизация станет полноценной.

Новым кодексом регулируется оборот примерно 2 проц всех земель в Российской Федерации. В свободный оборот вводятся участки из состава земельных поселений, промышленности, транспорта, связи и т.д. Пока что выведены из оборота лишь те сельскохозяйственные земли, оборот которых вызывает наибольшие политические и экономические споры, связанные с обеспечением государственной продовольственной безопасности.

Новый кодекс является в широком смысле компромиссом. Во-первых, это политический компромисс между различными общественными партиями и движениями (КПРФ, аграрии, СПС и т.д.). Во-вторых, это социальный компромисс между различными слоями общества (например, между гражданами, владеющими 6 сотками и собственниками промышленных предприятий, – у обеих этих групп появятся законные права на землю, которой они фактически владеют или пользуются). В-третьих, это юридический компромисс между существующим гражданским законодательством и земельным законодательством, которое на сегодняшний день является устаревшим, и которое будет «модернизировано» в части заключения договоров купли-продажи земли и аренды на землю именно с помощью нового земельного кодекса.

Одной из потенциальных экономических выгод кодекса является эффект повышения рыночной активности, которому способствуют более широкие возможности по использованию прав аренды, возможность выкупа всего земельно-имущественного комплекса, а не только какого-то одного объекта недвижимости. Также появляется эффект притока иностранных инвестиций ввиду большей определенности прав собственности на землю для иностранцев. Кроме того, увеличиваются доходы бюджетов всех уровней из-за поступления дополнительных участков земли в оборот и повышения реальной ставки земельного налога. Более высокая ставка земельного налога косвенно сказывается на стоимости земли, и, соответственно, на доходах ее собственника через улучшение инфраструктуры, в которую входит данный земельный участок, поэтому высокий земельный налог не обязательно означает только дополнительные расходы для собственника земли.

Экономическим недостатком является передача земли в собственность практически по символической цене (гражданам они вообще передаются бесплатно, а стоимость земли под предприятиями была учтена при приватизации предприятий, и это необходимо учитывать при передаче таких земель в собственность). Таким образом, обратный выкуп земли в государственную казну, например, для реализации права публичного сервитута, будет сопровождаться большими издержками со стороны государства, чем до этого со стороны частных лиц.

На наш взгляд, введение частной собственности является необходимым условием для нормального развития экономики РФ. Единственно, включать те или иные земли нужно весьма осторожно с тем, чтобы предусмотреть возможные негативные последствия их исключения из оборота. Еще одним условием является установление справедливой цены на землю – такой, которая покрывала бы альтернативные издержки государства и учитывала возможную стоимость по ее обратному выкупу. Наконец, ставка налога на землю должна стимулировать инвестиционную и производственную активность с одной стороны, а с другой стороны, приносить максимально возможные доходы в бюджет.

Автор:Леонид Митрофанов