На рынке загородной недвижимости продажи идут в течение всего года, но весна — традиционный период наибольшей активности. Должно быть, это связано еще и с тем, что в преддверии теплого времени года особенно приятно помечтать о собственном коттедже. Именно поэтому сообщения на тему загородной недвижимости, прозвучавшие на конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», организованной МАГР, воспринимались с особым интересом.

По мнению президента компании «Московские огни – Мегапир» Андрея Сабурова, рынок загородной недвижимости развивается очень динамично, но при этом очень мало структурирован. Если можно сопоставить цены на однотипные квартиры, расположенные на двух разных московских улицах, то сравнить земельные участки с построенным домом, находящиеся в разных районах Подмосковья, практически невозможно.

Как правило, объекты загородной недвижимости разделяют по направлениям, привязанным к определенным трассам, и по степени удаленности от МКАД. При этом, если раньше в аналитических обзорах писали, что на расстоянии более тридцати километров от МКАД рынка земли как такового не существует, то сейчас в некоторых местах он практически оформился. Это Истринское водохранилище, расположенное примерно в пятидесяти километрах от МКАД, где идет активное коттеджное строительство, район Яхромы и окрестности Завидово. Характер спроса на загородную недвижимость меняется. По мнению Андрея Сабурова, потенциал развития Рублево-Успенского шоссе исчерпан, и по соотношению цены и качества его ценность будет снижаться. Уже сейчас с ним сравнялось по спросу Новорижское направление, которое могло бы продаваться еще более активно, если бы не малое количество съездов.

Интересная ситуация складывается на Пятницком шоссе, природные условия которого с 8 по 15-й километр просто великолепны. Это направление очень перспективно для строительства коттеджных поселков категории А. Спрос на Калужское шоссе обеспечен, в частности, расположением на юго-западе Москвы здания Газпрома и отсутствием на Киевском шоссе интересных участков. На Калужском шоссе еще существует резерв свободной земли. Наиболее интересными на этом направлении для коттеджной застройки будут зоны, примыкающие к Ватутинкам и Красной Пахре.

Что же касается перспективного лидера среди направлений, то, по мнению Андрея Сабурова, — это Дмитровское шоссе. С одной стороны, его перспективность обусловлена комплексом водохранилищ, которые увеличивают стоимость участка земли в 2-2,5 раза. Кроме того, на Дмитровском шоссе расположены неплохие горнолыжные курорты, среди которых парк Волен и Сорочаны.

В последнее время очень важной для ликвидности коттеджей стала их архитектура. На нее существует вполне определенная и постоянно меняющаяся мода, которую, к сожалению, не всегда берут в расчет аналитики. Так дома площадью 800 кв. м в стиле «люберецкого классицизма» теряют в стоимости 20-30% в год и продаются очень тяжело. Напротив, малоэтажные дома в стиле «шале», имеющие оптимальную площадь около 350-400 квадратных метров, учитывающие архитектурную моду на фасадные решения, пользуются большим спросом и поднимаются в цене.

Рынок загородной недвижимости уникален. Грамотно вложив средства, можно получить сто процентов годовых в валюте или же проиграть до сорока процентов годовых. В то время как индивидуальная застройка в среднем за прошлый год выросла в цене на 0,5%, стоимость объектов в охраняемых поселках подросла на 25-30 процентов.

Кстати, именно коттеджные поселки пользуются максимальным спросом. Как сообщил в своем выступлении заместитель генерального директора по маркетингу и PR компании Penny Lane Realty Вячеслав Ширяев, в подавляющем большинстве случаев в качестве первого требования потенциальный покупатель загородной недвижимости называет «охраняемый поселок».

Современный коттеджный поселок гарантирует клиенту эстетические свойства объекта, подразумевается наличие определенной инфраструктуры — от детской площадки и минимаркета до спортивного центра или бассейна. Уже решены все проблемы с коммуникациями, обязательно существует охрана поселка. Еще один важный фактор — социальная однородность, которая отсутствует в хаотичной застройке.

По прогнозам Penny Lane Realty, в ближайшее время произойдет настоящий бум строительства коттеджных поселков, причем он начинается уже сейчас — каждый месяц на рынок выводится два-три поселка. По оценкам, которые привел Вячеслав Ширяев, организованные коттеджные поселки занимают тридцать процентов от общего количества предложения загородной недвижимости ближнего Подмосковья и сорок пять процентов от ее общей стоимости.

В ходе исследования, которое Penny Lane Realty провело совместно с интернет-проектом Cottage.ru, было насчитано 137 поселков, в которых идут продажи. Лидерство здесь держит Рублево-Успенское направление, где продаются 33 поселка. В спину дышит Новорижское шоссе, где расположены тридцать два поселка. На третьем месте Калужское направление – 15 поселков. Далее Ярославка (8), Пятницкое (8), Минское (7), Киевское (4) и Ленинградское (4).

Каждый день на сайт Cottage.ru приходят запросы от клиентов, ищущих загородную недвижимость. Из них 56 процентов хотят иметь дом в двадцати километрах от МКАД, а сорок четыре процента готовы довольствоваться расстоянием до 50 километров от кольцевой. Наибольшей популярностью пользуются коттеджи от 150 до 550 квадратных метров, при этом половина заявок приходится на категорию до 100 тысяч долларов. Люди ищут очень дешевые дома, но коттеджные поселки, в которых есть такие объекты, можно пересчитать. Благодаря огромному спросу, любой поселок с домами стоимостью до 100 тысяч долларов рынок переварит моментально. Впервые за последнее время Рублево-Успенское направление ушло с первого места по спросу, его опередило Новорижское шоссе. На третьем месте – Калужское направление.

В результате исследования был получен портрет среднестатистического идеального поселка. Если бы девелопер мог стопроцентно оправдать потребительские ожидания, то он должен был бы построить поселок из домов площадью 300 кв. м, в 21 километре от МКАД на Рублево-Успенском шоссе и при этом уложиться в цену 280 тысяч долларов за объект. Расчеты специалистов Penny Lane Realty показывают, что такой поселок, в принципе, можно построить, и он может оказаться весьма выгодным для застройщика.

«КМ Онлайн»
Сергей Рымов