Это мы не проходили
•Наталия ОРЛОВА
Последние годы
сравнительного финансового благополучия рождают самые разные прогнозы, каким будет в
России следующий банковский кризис. Западные аналитики предупреждают - в российских
банках пока не знают, что такое кризис недвижимости. А он
может в одночасье превратить в дым большинство залогов по выданным
банками кредитам. Следующий банковский кризис - это кризис рынка недвижимости,
считает гендиректор рейтингового агентства "Рус-Рейтинг" Ричард Хейнсворт. "Этот рынок кажется
очень прибыльным и устойчивым, - говорит он, - но есть
моменты в истории, когда он становится неликвидным. Тогда все банковские
залоги превращаются в ничто". По мнению Хейнсворта, недвижимость - единственный
сегмент, которым банки пока не умеют управлять. Самым реальным обеспечением
кредита у банков считается недвижимость. Цены на нее стабильно растут
в том числе и потому, что в последнее время стало
возможным получить кредит на ее покупку. В риэлторских компаниях отмечают,
что квартиру покупают не только чтобы в ней жить, но
и получать от нее доход. То есть сдавать внаем. Это
"перегревает" рынок, и квартиры продаются за столько, сколько реально не
стоят. Поэтому однажды цены неизбежно упадут. По стандартной процедуре ипотечного
кредитования заемщик получает кредит не более чем на 70% стоимости
квартиры. Последнее время есть тенденция к уменьшению этого порога. Естественно,
при таком пороге риски банка значительно увеличиваются. Начало снижению первоначального
взноса заемщика за приобретаемую квартиру положила основанная банком НРБ компания
НИКОМ, которая в отдельных случаях готова прокредитовать 95% от суммы
сделки. "При выдаче кредита банк руководствуется fair value квартиры, то
есть за сколько ее можно будет продать в случае каких-либо
катаклизмов на рынке недвижимости, - говорит член правления Райффайзенбанка Александр
Колошенко. - Именно поэтому мы не идем на снижение первоначального
взноса, который оплачивает заемщик. А те банки, которые его снижают,
- рискуют". Иначе говоря, если квартира за $100 000 вдруг
стала стоить $50 000, заемщик, заплативший за нее 30% сам,
скорее всего сможет погасить кредит банку, продав квартиру ("пропадут" лишь
30% его накоплений). А вот если клиент банка заплатил сам
только 5% от стоимости квартиры, потери кредитора будут ощутимыми. "Снижение
первоначального порога действительно увеличивает риски банка, - сказала "Финансовым Известиям"
президент НИКОМа Елена Клепикова, - но это не значит, что
банк не страхует себя от них". По ее словам, страхование
заключается в том, что по таким более рискованным кредитам банк
предлагает повышенную ставку, а их доля, в портфеле НИКОМа, строго
лимитирована. К снижению начального порога идут и другие игроки рынка.
Например, вице-президент ВТБ Андрей Сучков подтвердил "Финансовым Известиям", что первоначальный
взнос может быть снижен и в ВТБ. "Мы исходим из
того, что даже, например, 20% первоначального взноса нам хватит на
то, чтобы застраховаться от убытков, которые могут возникнуть", - подчеркнул
он. Пока рискованной такую политику считают только иностранцы. "Мы надеемся
на Центробанк, который не даст банкам необоснованно рисковать", - говорит
глава Райффайзенбанка Мишель Перрирен. Однако, во-первых, пока взнос снижают компании,
не попадающие под регулирование ЦБ. Во-вторых, это вопрос кредитной политики,
которую банки в нормальных условиях все же регулируют самостоятельно. Известия.Ru
02.10.2003
|
