Вопрос о целесообразности, возможностях и перспективах перехода расчетов рынка недвижимости с доллара на евро обсуждается уже не первый месяц. Новая европейская валюта по-прежнему продолжает укреплять свои позиции, и постепенно эти дискуссии из разряда чисто теоретических начинают переходить в практическую плоскость.

Безусловно, не все сегменты рынка недвижимости сегодня нуждаются в переходе на номинацию цен в новой валюте. Так, сделки на вторичном рынке, и без того изрядно запутанные в силу своей "многокомпонентности", в случае предоставления евро равноправия с долларом еще более усложнятся: когда в цепочке один клиент будет платить в евро, а другой в долларах, головной боли у риэлтеров только прибавится.
Другое дело - первичный рынок и рынок загородного жилья. Здесь в обоих случаях стабильность валют и "стабильность ожиданий" гораздо важнее необходимости лишних телодвижений операторов рынка. В первом случае, когда выплаты дольщиков растягиваются порой на несколько лет, стабильность и предсказуемость валюты на руку и покупателям, и продавцам (если, конечно, их задача не ловить рыбку в мутной воде). Продавец избавляется от необходимости страховать капризы "зеленого рубля", обременяя и без того не идеальные ДДУ (договоры долевого участия) дополнительными уточнениями, отпугивающими дольщика. Покупатель же, в свою очередь, получает возможность четко и заранее планировать график своих выплат и не вздрагивать от очередного выпуска биржевых сводок. Казалось бы, именно дольщикам, расплачивающимся в большинстве случаев рублями, долларовая номинация цен (при условии, что курс доллара по отношению к рублю падает) должна быть выгодна.

Однако говорить всерьез о том, что придерживающиеся "долларового курса" застройщики теряют прибыль на фоне укрепления рубля, не приходится. И прошлогодний рост цен на недвижимость - тому подтверждение. Работать себе в убыток ни один бизнесмен не станет, а значит, цены будут повышаться до тех пор, пока курс доллара не стабилизируется.

Примерно те же соображения высказывают и операторы рынка загородного жилья. Здесь сложные цепочки встречаются крайне редко, основная масса сделок - прямые. При этом совершение сделки обычно занимает довольно много времени, поэтому стабильность курса валюты расчета в этом случае приобретает серьезное значение.

По большому счету, приведение рыночных цен в состояние стабильности и есть основная цель предлагаемой некоторыми операторами рынка "дедолларизации". Несомненно, скачущие цены на недвижимость сегодня бьют по карману покупателя, но в в будущем они представляют очень серьезную опасность для всего бизнеса. Вопрос, что выбрать - евро или доллар, в конечном итоге сводится лишь к нахождению наиболее устойчивого эквивалента стоимости объекта недвижимости. Пока евро остается эквивалентом, менее подверженным падению.
У сторонников нововведения есть и другие, менее масштабные, но не менее актуальные мотивы. Будут ли долларовые цены на квартиры снижаться, если доллар завтра опять подрастет? Очень сомнительно, что это произойдет быстро, - каждый продавец будет ждать первых шагов от конкурентов. В этом случае евроцены в какой-то период однозначно выиграют.

Предсказания поведения валютных рынков в журнальных публикациях - дело неблагодарное, особенно на фоне того, что к единому мнению зачастую не могут прийти даже мировые финансовые институты. Но бесспорно одно: рынок недвижимости сейчас готов проверить преимущества перехода с доллара на евро на практике. А значит, рано или поздно такой эксперимент ему кто-нибудь предложит.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Александр Портнов, генеральный директор ООО "Русский Фонд Недвижимости":
- Сегодня мы столкнулись с тем, что на рынке происходит серьезное колебание валют. Курс доллара падает по отношению ко всем основным мировым валютам, в том числе - по отношению к евро и рублю. Общий процесс, происходящий на рынке, можно назвать "дедолларизацией" российской экономики. И на рынке загородной недвижимости он стимулируется с двух сторон.

Во-первых, многие компании-застройщики перешли на расчеты в евро, поскольку на строительство дома затрачивается много материалов, технического оборудования и т. д. европейского производства. И продажа товаров, и оказание большинства услуг на этом рынке номинируются в "новой" валюте - она входит в нашу жизнь повсеместно. Естественно, что и продавцы недвижимости, особенно дорогой, все чаще требуют от агентств указывать цены в евро.

Во-вторых, в переходе на евро заинтересованы и сами продавцы. Стоимость загородной недвижимости, безусловно, увеличивается, и после падения курса доллара по отношению к евро прибыльность продаж (если цены выставляются в долларах) существенно падает.

Все это приводит к тому, что постепенно рынок готовится к переходу на новую схему номинации цен, которую мы сегодня и обсуждаем. Выглядит она следующим образом: мы планируем выставлять цену объекта в евро, фиксировать ее на момент подачи рекламы, а также фиксировать ее в долларах по курсу Центробанка. Скажем, в рекламном объявлении объект заявлен на продажу 15 января, а приобрести его покупатель решил 15 февраля. В этом случае цена в евро не изменится, а если оплата будет производиться в долларах или рублях, то цену пересчитают в этих валютах по курсу, сложившемуся на день заключения договора и внесения задатка.

Необходимость внедрения подобной схемы диктуется в первую очередь учетом интересов продавца. Мы же, как все рыночные структуры, обязаны этим интересам соответствовать. Кроме того, этот процесс вполне отражает и объективные макроэкономические тенденции: Россия все больше движется в сторону Европы, что подтверждает и наш президент. У нас расширяются торговые связи с Европой, все больше стран вступает в Европейский союз. В общем, влияние американского доллара на российскую экономику неуклонно уменьшается. Даже если курс доллара по отношению к евро через некоторое время начнет расти, европейская валюта все равно будет для нас более удобной и экономически востребованной.

Безусловно, крепнет и рубль - наша национальная валюта, но он, к сожалению, еще очень сильно зависит от цены на нефть и, соответственно, также подвержен колебаниям. А фиксировать цены на недвижимость имеет смысл только в самой устойчивой валюте.
Номинация цен на недвижимость в евро, безусловно, рождает свои проблемы. Например, по сравнению с долларами, которые копились населением десятилетиями, в России просто нет такой массы наличных евро на руках: эта валюта совсем недавно появилась на рынке, а пользоваться доверием российских граждан стала только-только.

Поэтому рассматриваемая нами схема предусматривает и возможное желание клиентов все-таки расплачиваться между собой долларами. Расчеты в долларах допустимы, но в пересчете по курсу на день заключения договора.

Пока еще не принято окончательное решение о том, когда данная схема будет введена, и неизвестно, произойдет ли это вообще, но изменения вероятны уже в ближайшее время, поскольку таковы требования рынка.

Загородное обозрение. info@zagorod.spb.ru
Андрей ГРЯЗНОВ